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沈阳台商工沈阳台商工业园商住项目策划案2007年
沈阳台商工业园商住项目策划精要
裕景国际
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(一级资质)
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第一章 市场分析与产品定位编
一、2007 年上半年沈阳市房地产市场运行综述
上半年,沈阳市房地产市场延续了2006 年良好的发展势头,市场供应持续
增加,供应结构渐趋合理,市场交易日趋活跃,房价继续稳中走高,市场竞争日
益激烈,房地产市场总体上依旧保持着稳定、健康的发展态势。
1、上半年沈阳市房产市场总体运行情况分析
1)、商品房、商品住宅销售面积增长较快,入市面积增势趋缓
上半年,沈阳市商品房累计批准预售412.84 万平方米,比去年同期小幅增
长1.49%;商品住宅累计批准预售355.88 万平方米,比去年同期增长3.70%。
同期,沈阳市商品房累计实际销售552.50 万平方米,商品住宅累计实际销售
480.76 万平方米,同比分别大幅增长16.22%和12.73%。
从近几年的入市情况看,沈阳市供应量基本保持稳定。由于国家对土地出让
的监管力度加大,加之近两年沈阳市的拆迁量有所减少,导致沈阳土地供应量较
往年略有减少,土地的稀缺直接影响了商品房、商品住宅的开发,加剧了沈阳房
地产市场供需之间的不平衡。
从沈阳市商品房的销售情况看,无论是销售面积、销售金额和销售套数均保
持了逐年上涨的趋势,今年沈阳市商品房、商品住宅销售方面各项指标的上涨幅
度明显加大,整个房地产市场的发展速度不断加快。
2)、存量房市场不愠不火,存量住宅成交数量进一步走低
受去年二手房转让征收“营业税”以及“个人所得税”的政策影响,上半年,
沈阳市二手住宅市场的成交量同比进一步减少。今年上半年,沈阳市二手房成交
面积为274.97 万平方米,比上年同期增长了3.17%;二手住宅成交面积为202.95
万平方米,较去年同期减少了6.25%。
沈阳台商工业园商住项目策划精要
2、上半年沈阳市房产市场结构分析
1)、商品住宅销售面积稳步增长,销售比重小幅下降,别墅市场和办公用
房、写字楼市场销售面积有所减少
今年上半年,沈阳市普通住宅(不含别墅)销售面积为480.04 万平方米,
比上年同期增长12.83%。在不同物业类型中,别墅市场和办公用房、写字楼市场
的销售情况出现了一定幅度的下降,别墅共销售0.72 万平方米,与去年同期相比
减少了28.00%;办公用房、写字楼的销售面积为6.28 万平方米,与去年同期相比
小幅减少了4.12%。网点类物业和车库及其它类物业的销售面积较去年同期则出现
了不同幅度的增长。
从1-6 月沈阳市不同物业类型销售比重看,普通住宅销售面积占全部商品
房销售面积的86.89%,同时,对车库以及仓库类物业的需求也有所增加 。
2)、商品房供销比缓步上升,市场供需关系有所改善
2004 年沈阳市的房地产市场发展比较迅猛,市场供应量激增,导致当年的
房地产市场出现明显的供大于求的局面。随着国家宏观调控力度的加大,2005
年沈阳市商品房的批准预售面积大幅减少,供销比开始逐步下滑。2005 年下半
年,沈阳的商品房的供销比在0.80-1.00 之间浮动。进入2006 年以后,为了缓
和供销矛盾,沈阳市加大了商品房市场的供应量,商品房的供销比缓步上升,供
求紧张的局面得到了一定的缓解。
3)、90 平方米以下中小户型商品住宅的销售比重较上年同期增长8.18 个
百分点,户均成交面积降至88.98 平方米
1-6 月,沈阳市90-120平方米的商品住宅上市面积最多,为136.26 万
平方米,占全部商品住宅上市总量的38.29%;90 平方米以下的商品住宅上市面
积为137.59 万平方米,所占比重为38.66%。
沈阳台商工业园商住项目策划精要
从不同套型商品住宅销售情况来看,90-120平方米和60-90 平方米的商
品住宅销售面积比重均较大,分别为32.44%和30.
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