台北101大厦项目市场调研分析报告PPT培训课件.pptVIP

台北101大厦;以下标有DTZ标识的部分，由戴得梁行公司整理提供； 未标明“DTZ”标识的部分，由调研部通过网络媒体资料进行整理分析。;建设背景;技术参数;发展历程;租金走势;楼层介绍;楼层;楼层介绍;写字楼;空间规划;运转方式;物业管理;物业管理;先进技术;工程结构： 台北101打地基的工程总共进行了15个月，挖出70万吨土，基桩由382根钢筋混凝土构成。中心的巨柱为双管结构，钢外管，钢加混凝土内管，巨柱焊接花了约两年的时间完成。台北101所使用的钢至少有5种，依不同部位所设计，特别调制的混凝土，比一般混疑土强度强60%。 为了防止高空强风及台风吹拂造成的摇晃，大楼内设置了“调谐质块阻尼器”（tuned mass damper，又称“调质阻尼器”），是在88至92楼挂置一个重达660公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃动幅度。据台北101告示牌所言，这也是全世界唯一开放游客观赏的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。 防震措施方面，台北101采用新式的“巨型结构”（megastructure），在大楼的四个外侧分别各有两支巨柱，共八支巨柱，每支截面长3米、宽2.4米，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。;（1）造就了办公楼的世界性标杆 101是台湾第一高楼，亦一度是世界第一高楼，高度本身就铸造了其顶级的物业形象。加上101独特的设计（吉祥寓意）、高科技的设备配置、先进的施工工艺等，成就其在台湾乃至整个亚洲办公市场上不可替代的地位。 （2）是顶级企业的聚点 101大厦最初的招商策略：旨在锁定金字塔间那部分企业群体。从现进驻的企业来看，以银行、保险、证券等金融类跨国企业、大型实力派企业为主；在台湾，进驻101亦是企业形象和实力的一种体现。 （3）社会公众影响力大 目前101大厦已然成为台北各种重要社会活动、媒体传播、企业大型推广活动的首选地之一，亦是让台湾民众最期待的新年倒计时晚会举办场地。;101入驻企业;（4）超大体量，牵动市场 101大厦近20万方的办公体量，在2004年底2005年初入市，占当时台北全市A级办公大楼总体量的10%以上。办公市场供应量的激增，不仅加剧了A级办公物业之间的客户争夺战；亦加大??市场的空置率，造成当时办公室租赁市场的一阵低迷。 对101项目自身而言，近20万方的大型体量，本身就是一个巨大的挑战。 从入市时的市场环境来看：2005年初，信义区内多数企业才新近完成搬迁，短期内再次搬迁的意愿度低，况且信义商圈内办公大楼之软硬件设施，原本便具有一定的水平，租金又在合理的价位，显然并无更换搬迁的必要性与及时性，因此，101大厦2005年办公体量入市时从其他办公物业转入的企业少，101大量的空置导致了信义办公商圈整体空置率大幅上升。 从招商策略来看：101大楼最初是以金字塔顶端客户为诉求，但当时台湾总体经济尚处于中档盘整阶段，台湾市场上金字塔顶端之客户并不多，自设的招商门槛阻碍了出租率的提升。 从租金定价来看：由于决策层对101的期望值甚高，故采用了高于市场平均水准的租金，虽然其高租金拉动了信义区整体租金的上扬，但却使得自身的吸纳速度较其它A级办公大楼慢。 从全球环境来看：101入市时，正值911事件后不久，大楼高度一度成为跨国企业寻觅办公空间时的顾虑之一，此亦影响了对101大楼的吸纳率。 101历年的出租率：因为租金高、体量大、目标客群范围小，导致前两年出租率不足30%，自2007年出租率才突破60%，今年1季度提升至75%左右。;—全文完—;Dr3uhd3uhd3uの断喉弩好多年课代表卡不都快递吧4坤角儿4进而34就可4蛕?D脙#軟媁?vo滂焜?蔣}り 鳄N-P-觞?F瀢?鷲2SXWJ扱;[$E锴?咼?wb,O?-hW芀嚙C八??迎q???锃?.楧D峘?wB賛装 綄?衈]瞹?嘁?尥?b袦〨20?\箻yF邴 ?詑[1]攗檢锟袥匏=憌?丹?鐘w鲽毨G 艟熋H?鰢Z?L??;.z刧绗鰀畬拃Szl4-榌m `Y朗k[1]?v?+犢`Hmu鏸[1]t~n褛 €埈蕛癤當↓? m%犔?QVP-?0}蜈_?绹?爔@豴t纴餚??€鉙??hte候R]?~D`檘堑?乒h齊??砱蜮陾巁?g?硃?}硘敍橼Z?G贒?IJ]w谆揚?+}u醸?羛-?Ⅺ;H?豋H(r8v?崂)y|?铰=吮野m擪楋?岠?8..呫諜S啿jgy圕蜽褘0s燅-?晳r?羀矤? 厎?v?;~`騴捃?鶁R?脅一痯[譊噼?阜z?;O??婗妸_ \兼譫烴H树畲门[1]V?`?深奨劇,臕!?鮥?!荳|呜??b踱4b羾-?右檉骽曜RbY???梯魏%鳊;?D?蘞Vゴ咉M?.?U噎丂fZJY@竖莈;6q蝚 q@?f谵僉聒[涒鏼(3?輋uUEmScc俚F?哘拒頤僛??捚?[薲{爐e