江苏无锡惠山时代广场项目招商推广策略报告_[全文].docVIP

正奇投资招商部 2010-10-02 时代广场 项目招商策略报告 目录 一、时代广场项目现状 二、时代广场项目具体状况分析 三、招商总则与进度安排 四、市场推广与包装策略 五、招商需要解决的几个问题 第一部分：项目现状 1、惠山区经济发展概况 本项目地处惠山经济开发区，惠山区地理面积大，近几年惠山区内大力发展高新技术产业，势必加快对服务业的需求。面对第三产业占比27%的产业现状，一个服务性的商圈呼之欲出。 惠山区经济发展实力强劲，居民富裕程度明显，为时代广场项目的生存提供了肥沃的土壤。 2、本项目概况 时代广场于惠山新城中央，绝对的商业中心地段，毗邻惠山行政中心，周围有大片行政建区和住宅项目。 北面 吴文化公园、堰桥镇中心 东面 惠山行政中心 西面 锡澄路、复地公园城 南面 政和大道、金都花园和加洲洋房 项目占地8万多平米，总建筑面积为12万多平米、地块较为方正、平整，分两期开发，一期主要是南侧地块，总建筑面积约6万平米， 经济技术指标定位 总用地面积约：81521平方米； 总 建 筑 面 积：129699平方米 一期用地面积：421041/a.1平方米 一期建筑面积：60830平方米 超 市 大 卖 场：24076.59平方米 其他经营面积：36753.41平方米； 容积率 ：2 建筑面积：131359㎡ 绿化率：25% 总套数：306 3、项目具备可行性，期待挖掘潜力 通过对惠山区及项目周边地理、人口、住宅、经济、消费习惯等方面的市场调查，我们得出本项目是具有可行性的，但目前本区域内没有竞争对手，没有竞争就是最大的竞争，没有竞争并不意味着没有需求，而是意味着消费市场目前不在这里。 我们必须对项目的硬伤进行规避，对潜力充分挖掘才能保证该项目顺利进行，成功开业！ 项目优势： 1、一站式购物中心发展机会： 本地尚无大型一站式购物中心，本项目存在较大的定位空间。 2、人口基数急速上升机会： 周边建筑小区达400万平方米，共计有80000人的已售面积目前未入驻，人口增长空间巨大。 项目劣势： 1、项目周边住宅入住率低，3公里范围约2.5万人，5公里范围不到10万人，商业氛围很淡。 2、周边新建住宅楼盘炒作泡沫较大，短期内入驻率不乐观。无法支撑本项目体量的商业项目。 3、新城本地的市民休闲购物主要在市区，短期内很难改变。 4、周边有数个商业楼盘招商都不尽人意（如天力、明发），将会对商户心理造成一定影响。 5、项目自身有建筑规划不合理之处，必须进行局部改造。 4、项目定位及业态规划 项目定位 时代广场将以长远的眼光填补惠山新城生活配套商业空白，以全新的商业模式打破惠山商业老传统，用“惠山新城 CBD首席风情购物中心”直接表达时代广场在惠山新城及周边地区的首席地位。 将“体验式消费”的“第四代商业模式”引入到本项目，用全新、前卫、时尚的风情街区提升惠山新城商业的整体形象，政府满意、投资者置业、客户向往，实现宝贵“三赢”，树立新城商业“第一品牌”。 业态规划 国际大卖场（乐购）·风情美食街·蓝调娱乐休闲中心·家电数码卖场·亲子儿童游乐园·时尚流行街区 风情美食板块 大型商务酒楼、各菜系商务餐厅、国际品牌快餐、休闲风情餐饮、品牌火锅、水吧咖啡吧等 蓝调娱乐休闲板块 娱乐：商务会所、量贩式（商务）KTV、特色酒吧等 休闲：美容SPA、足浴、美发中心、健身中心、休闲会所等 家电数码板块 品牌家电数码连锁店、手机通讯卖场、音像制品店等 亲子童玩板块 儿童乐园、反斗城、文化书店、儿童用品商店、电玩城、网吧等 时尚流行街区板块： 运动品牌旗舰店、时尚品牌服饰店、皮具箱包店、鞋帽店、珠宝店、钟表店、精品店、化妆品护理类专卖、银行以及各类服务配套主题店 第二部分：项目具体状况分析 一、整体基本指标 面积：38938平方米 楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号共计8栋 容积率：2 得房率：50%-98% 项目特点：地段好、CBD中心 周边入住率极低，项目周边仅2.5万人，消费习惯有待培养。 总平图 2号楼 3号楼 7号楼 6号楼 5号楼 9号楼 8号楼 1号楼 二、各栋分项指标 1号楼特点 优点：商铺面积适中，停车方便，位置好。 缺点：无餐饮条件。 1号楼 招商面积：1246.8 （单层） 铺位数：12 得房率：94% 现状：铺位方正，面积适中，开间进深合理，处于步行街入口位置。无餐饮条件。 测算租金：2.5-2元/平·天 招商位置 2号楼特点 优点：具备餐饮条件，商铺面积较大，停车方便。 缺点：商铺数量较少，三联铺，所处位置为整个步行街的死角。