中海康城国际初步营销建议2.pptVIP

包装目的： 9.13情景街铺展示，并接接受客户咨询，为积累客户并实现销售做好准备； 开放区域： 一期与二期商业连接处B106-B111、B152-B154号铺，共9套； 开放标准： 一、二期之间的围板拆除，以便客户进入展示区； 内部整洁，地面平整； 铺位间隔完毕，与实际交楼标准一致； 铺位外部(门前)区域保持干净整洁； 以不同主题对情景铺位进行设计并包装(与项目整体业态定位相同并凸显品质感)。 完工时间：9月13日前 客户参观路线： 从销售中心往各商铺进行参观，经由所展示铺位前方广场进入并返回（右图所示）； 展示铺位包装： 展示铺位位置较好，展示性高，建议全部作为情景铺分主题进行包装； 4.1、铺位分析 4.2、销售策略建议 4.3、销售模式建议 4.4、推广策略建议 5.4、操盘总控 5.5、情景铺包装建议 第四部分 项目定位 铺位分析 一期铺位统计： 6.90% 345.88 3.64% 4 80-90 100% 5010.91 100% 110 合计 4.37% 219.11 2.73% 3 70-80 14.21% 711.94 10.00% 11 60-70 18.65% 934.58 15.45% 17 50-60 25.04% 1254.69 26.36% 29 40-50 26.88% 1347.11 35.45% 39 30-40 3.94% 197.6 6.36% 7 30以下 面积所占比例 面积小计(㎡) 数量所占比例 数量(个) 面积(㎡) 一期商铺以70平米以下为主，约占总面积的89%，为营销的重点，内街铺是项目营销的难点。 以上不含集中商业铺位 第四部分 铺位分析 集中商业部分分析： 集中商业一层平面图 当前所接触的主力商家(超市等)均不能接受7000平米的营业面积，依据商家的实际需求及项目自身的特点，建议对集中商业进行划分，引进三家主力店； 多家主力店增强项目竞争力，更易聚集人气，增强项目在区域的影响力，促进商业招商、销售； 降低出租难度，引进主力店利于带动其他商业的销售； 划分后单铺集中商业面积变小，总价降低，增加客户面，利于实现整体打包销售. 图示绿色区域柱网密集，商家难以使用，该区域建议作为引进主力店的谈判条件，可免费给予其使用(当做仓库使用等)； 集中商业划分建议以图示黑色线进行铺位分割。 出入口 出入口 大型餐饮 出 入 口 超市 休闲会所 第四部分 铺位分析 集中商业部分分析： 集中商业一层平面图 出入口 大型餐饮 出 入 口 超市 休闲会所 出入口 工程改造建议： 为增加超市展示性，建议将31号铺位一同出租给超市使用； 休闲会所内部扶手梯取消； 休闲会所、大型餐饮预留楼梯口，以便一、二层商铺上下打通； 商业街外部，为主力店商家预留广告位； B区150号铺位红色区域建议切割掉，以增加151号铺位的展示性，降低151号铺位销售难度(或两铺连卖)； 第四部分 B区铺位局部平面图 销售策略 结合项目自身特点及所处区域的独特的价值，为有利于项目收益最大化，特建议采取如下特定策略： 集中客户积累、一次性发售： 集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用；针对大客户，为预防流失、实现销售，建议销售过程中的大客户提前购买的方针； 公开发售前集中回访、价格测试： 集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环节。 房地产销售尤其商业项目销售,销售中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在，我司在项目操作过程中通过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率；近期商业销售市场较为火爆，结合项目自身面积小、投资门槛低等特点，为此建议： 第四部分 大客户提前购买的必要性： A、预防客户流失——-因大客户购买时都会选择连续组合在一起的铺位，同时其需求的 面积较大，金额较高，为防止大客户在抽签过程中出现因排号顺序靠后，购买的铺位无法连续组合在一起等情况出现而导致的客户流失； B、提高公开发售率——大客户提前认购，选购一部分铺位，可以减轻开盘时普通客户的公开发售压力，并制造出成交火爆气氛，从而提高公开发售率； C、铺位产权集中——-大客户连铺购买，整体铺位有利于日后经营管理，利于商业的持续发展。 销售策略 第四部分 几种销售模式的比较分析： 在商铺销售市场中主要有直接销售、带租约销售、返租销售等3种模式。以下特针对3种方式的利弊，结合本项目商业布局的形式、所处区域的环境及未来发展趋势等因素综合考虑，选择最为适合本项目销售的具体模式。 返租补贴返算回了商铺售价里，公布