房地产法学吴一鸣.pptVIP

房 地 产 法 学 吴 一 鸣 E-mail: wuyiming@ecupl.edu.cn Web: wym.ipschool.net 第一讲 房地产法绪论 一、房地产与物、estate 二、房地关系 三、房地产的特征 四、土地的基本问题 五、房地产法与物权法 六、房地产法律体系 一、房地产与物、estate 房地产在物的分类体系中的定位 一、房地产与物、estate 房地产在物的分类体系中的定位 房地产与estate并非对称的概念 二、房地关系 房屋与土地为两个独立的物 二、房地关系 房屋与土地为两个独立的物 房屋与土地之间存在着密不可分的关系 1、从实物形态看； 2、从权属关系看； 3、从价格构成看； 4、从处分方式看。 二、房地关系 房屋与土地为两个独立的物 房屋与土地之间存在着密不可分的关系 1、从实物形态看； 2、从权属关系看； 3、从价格构成看； 4、从处分方式看。 房地分离 vs. 房地一体 三、房地产的特征 永久性 三、房地产的特征 永久性 固定性和安全性 三、房地产的特征 永久性 固定性和安全性 特定性 三、房地产的特征 永久性 固定性和安全性 特定性 必要性和供给有限性 三、房地产的特征 永久性 固定性和安全性 特定性 必要性和供给有限性 资本价值 四、土地的基本问题 土地的分类 《土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……” 农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 建设用地是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。 四、土地的基本问题 城市土地和农村土地 四、土地的基本问题 城市土地和农村土地 公益用地和私益用地 四、土地的基本问题 城市土地和农村土地 公益用地和私益用地 土地所有权属 四、土地的基本问题 城市土地和农村土地 公益用地和私益用地 土地所有权属 思考：集体土地所有权的主体问题 四、土地的基本问题 城市土地和农村土地 公益用地和私益用地 土地所有权属 思考：集体土地所有权的主体问题 土地的集中所有和分散利用 五、房地产法与物权法 房地产法既调整平等主体之间的民事关系，又调整纵向的行政管理关系，具有复合性。 物权法既调整动产法律关系，又调整不动产法律关系，但以后者为重。 房地产法与物权法之间存在交叉关系。 六、房地产法律体系 《宪法》第10条规定：“城市土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。” 《宪法》第13条第1款规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。” 《宪法》第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。” 第二讲 农村土地问题 一、集体土地所有权存在缺陷 二、集体土地征用过程中存在的问题 三、农村宅基地利用存在的问题 一、集体土地所有权存在缺陷 集体土地使用权不能有偿出让 一、集体土地所有权存在缺陷 集体土地使用权不能有偿出让 现行集体土地使用权不可流转制度的形成 1988年修宪（第10条第四款）： “任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” “任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 一、集体土地所有权存在缺陷 集体土地使用权不能有偿出让 现行集体土地使用权不可流转制度的形成 1988年修改《土地管理法》： “国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。” 1990年国务院出台《国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》： 只解决了国有土地使用权转让问题，而没有解决、之后也没有颁布新法规解决集体土地转让问题。 一、集体土地所有权存在缺陷 集体土地使用权不能有偿出让 现行集体土地使用权不可流转制度的形