杭州影响房地产的错综因素分析.doc

　转眼已到2005年的第二季度，在新的一年之初杭州楼市总体呈现怎样一个态势？房价是涨是跌？房地产市场的热点在哪里？楼市会向什么方向发展？　　要分析杭州房地产走势，必须先分析影响杭州房地产的各个因素，影响房地产的因素特别复杂，但供求是否平衡是决定因素。而影响房地产市场供求平衡的因素有土地、金融政策、楼盘供应量、市场的有效需求乃至政策因素以及种种人为因素等等。　　近日，国务院又出台了关于稳定住房价格的八条措施，其中明确提出对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落地区，要追究有关负责人的责任，这表明了中央政府平抑房价的决心。　　此文针对楼市起较大作用力的多种交织错综的因素，进行了较为全面综合的深度分析和解读，值得一读。　　A　　我们首先来看2005年杭州市的土地政策和土地供应。相关部门已表示，2005年杭州市计划力保供地4500亩，其中住宅用地3000亩。应该说，土地供应量是不小的，这有利于保持土地价格的稳定。但是从2004年杭州市供应土地的实际情况来看，上述计划能否足额完成，还要取决于众多因素，尤其是最近，国土资源部发布了一系列关于土地的新政，同时还宣布将开展新一轮全国性的土地普查工作，以上政策动向透露出2005年国家的土地政策还是规范、从紧的原则，因此我们对2005年的土地供应情况不能太乐观。如果2005年杭州土地供应不能达到计划的数量，那么必然会导致土地供应的进一步紧张，而开发商经过前一轮的开发，手上积累了大量的资金，对于土地的需求比较旺盛，“要”的多“给”的少，必然进一步推升土地价格。最近杭州市的几块土地拍卖情况正说明了这种趋势。土地价格的上升将会直接导致开发商开发成本的提升。　　B　　从金融信贷来看，2005年房地产信贷政策可能会进一步偏紧。在中国人民银行工作会议上，行长周小川部署的2005年十项主要任务之一就是继续加强和改善金融宏观调控，其中重点提出要密切关注房地产市场变化，并推动房地产金融健康发展。从上述表述看，房地产金融相关政策稳中趋紧的态势将不可能有太大变化。商业银行将高度关注信贷风险，因此在对贷款这一块将保持相对稳健的政策，2005年的信贷政策一方面是提高按揭贷款的门槛，提高首付比例，降低按揭的成数；另一方面在贷款总规模上将有所控制。由于目前房地产投资对银行信贷的依赖度过高，因此一旦信贷政策继续紧缩，一些开发商面临资金链断裂的风险将增大。　　同时，“加息周期已经来临”的观点似乎已经得到印证，中国人民银行已经宣布从2005年3月17起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。由此，央行对于房地产信贷从严从紧、防范金融风险的立场已经非常明显。因此，2005年金融政策的变化将对房地产市场的投资和消费需求起到一定的抑制作用。　　C　　从2005年杭州楼盘供应情况来看，根据杭州市统计局公布的《杭州市2004年国民经济和社会发展统计公报》，2004年杭州市全年住宅新开工面积867.80万平方米，住宅施工面积2642.1万平方米，这些新开工和正在施工的住宅，会有相当一部分在2005年开盘销售。同时，由于杭州市目前实施了商品房网上备案制度，因此，市场供应情况的透明度有所增加。因此，笔者认为2005年杭州楼市的供应情况总体是比较良好的。　　我们再来分析一下市场有效需求：首先，居民消费结构的升级和城市化进程的发展以及城市新进人口的增加带来了旺盛的购买力。2005年，杭州市经济继续保持良好的上升势头，居民人均收入不断提高，人们的消费结构将在收入增加的进程中得以改善和提升，居民购买和二次购买房屋的愿望较强烈，这些因素均使住宅消费需求继续保持增长。其次，区域经济热点和发展将进一步带动房地产市场需求。浙江省区域经济的持续快速的发展使得浙江省内宁波、温州、台州、绍兴等地居民具有较强购买力，而这些地方的居民对于在杭州置业及投资表现出了很大的兴趣，这是相当一部分的购买支撑。同时上海将在2010年举办世界博览会，对其周边的杭州、宁波起着带动作用。另外，拆迁需求一直是有效需求的重要组成部分，但建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上的报告明确提出将严格控制城镇房屋拆迁规模，将2005年城镇房屋拆迁规模控制在2004年水平以内，因此。2005年这部分需求估计不会有太大增长，基本保持在与2004年差不多的水平。　　D　　基于对以上这些因素的分析，笔者认为2005年杭州楼市将继续遵循其自身发展规律向前走，供求关系将基本保持平衡，楼市逐渐进入一个态势相对缓和的稳定期，同时房地产市场和市场主体将出现一定程度的分化，一些区域的房价因为得到相应的政策支持，将继续向上走，而一些区域由于得不到政