第七讲_成本法1.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * 成 本 法 ——原理与方法 1、概念 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格（重置价格或重建价格）和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 成本法的本质是以不动产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。 一、成本法的基本原理 重置价格和重建价格的区别是什么？ 2、理论依据：生产费用价值论 ①从卖方的角度看，不动产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入 ②从买方的角度来看，不动产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。 由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。 3、适用对象和条件 (1)特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产。如学校、图书馆、体育场馆、医院、公园等公用、公益性不动产 （2）特殊目的或特殊建造的房地产 如：化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场 （3）单纯的建筑物 （4）不动产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿 4、成本法的操作步骤 运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 ； ②测算重新购建价格； ③测算折旧； ④求取积算价格。 实际观测法 成新折扣法 运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚不动产价格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当不动产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。 二、不动产价格构成 下面以“取得不动产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的不动产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分不动产价格构成。在这种情况下，不动产价格通常由如下6大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用； ④投资利息；⑤销售税费；⑥开发利润 1、土地取得成本 指取得不动产开发用地所必需的费用、税金等。在目前情况下，根据不动产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种： (1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。 (2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者不动产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地 2、开发成本 是指在取得的不动产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项： (1)勘察设计和前期工程费； (2)基础设施建设费； (3)房屋建筑安装工程费； (4)公共配套设施建设费； (5)开发建设过程中的税费。 3、管理费用 是指为组织和管理不动产开发经营活动所必需的费用，包括不动产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。 4、投资利息 即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值，包括土地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。 （1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清，经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期； 例：总投资为550万元，开发期为1年，投资在一年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 例：总投资为600万元，开发期为3年，在第1年年初投入总投资的50%，在第2年年初投入30%，其余在第3年年初投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 （2）开发费用及其税费在开发期内分期投入，各期投入的资金分别计算利息。 例：总投资为400万元，开发期为2年，第一年均匀投入总投资的65%，其余第二年均匀投入。同期银行贷款年利率为8%，求利息。 5、销售税费 是指销售开发完成后的不动产应由不动产开发商(此时作为卖方)缴纳的税金和支付的费用，又可分为下列三类： （1）销售费用：广告