成都玉沙商业广场策划案.docVIP

“大陆·玉沙商业广场”营销策划案 第一部分 市场状况 一、成都市场商业现状 二、目前商业地产的销售模式 第二部分 销售策略 一、本项目的销售模式 二、后期经营管理建议 三、营销的战略目标 第三部分 项目分析 一、大陆·大陆玉沙广场的目标客户 二、大陆·大陆玉沙广场的优劣势 三、产品规划和招商建议 第四部分 推广策略 1、市场借鉴 2、项目的推广理念 3、项目定位——“中央商务休闲区”的投资产品 4、项目的推广思路 5、推广主题 6、我们将整合那些广告媒介 7、项目开盘前的推广手法 第一部分 市场状况 一、成都市场商业现状 1、市场背景 今年1-7月,成都市房地产开发投资247.95亿元,增长71.%,其中,商业营业用房完成37.3亿元,增长%,大大高于住宅、办公楼投资。业内人士透露,全年商业营业用房投资完成40亿元不成问题,增长速度也将超过70%。由此可以看出,成都商业地产近两年的发展可谓突飞猛进。零售巨头带动商铺开发目前成都正在销售的商铺种类繁多。有商场超市及其关联的商铺、有写字间、公寓酒店、社区铺面、高校地产(含宿舍及其商铺)以及专业性商业地产,其中专业性商业地产分别有旅游商品、电脑、灯饰、五金、建材等,单体面积都比较大,开发商的定位各不相同。目前成都正在热销且体量较大的是百货零售和专业性商业地产商铺。 超市联营区走势不错,是指在一个大型的投资性商业项目中,和主题超市、商场(特别是国际零售巨头)紧密相连的,可以与主题超市(商场)共同分享人气商气的经营区域。目前在成都推出相应投资项目的有好几家,且销售形势不错“超市联营区”商铺由商家与超市管理方共同经营管理定制营销兴起 4、直接售卖与产权租约模式的比较 ◆产权式模式，目前已引进了品牌大商家西单商场，通过西单商场的品牌效应来提升商场价值，通过西单商场来完成“养口岸”的时间，特别是对期房销售的促进作用巨大。 ◆利用产权式租约模式，采用一次性付款能够大大加快销售速度，更能顺畅销售，促进资金的快速回笼，降低各方面的费用支出。 ◆利用产权式租约模式可将产权面积划分为若干小面积的单位，使投资者的受众面扩大，大的投资者可以多买几个铺面。 ◆利用产权式模式客户可增加客户对投资的信心，进而会加大对投资的力度。 ◆产权式模式，投资者的关注重点是固定回报，而较高的单价、公摊和物管费用等关键因素不会成为购铺的障碍。 综上所述： 对于商业产品为大卖场的商业，在成都这个区域市场上，利用产权式的模式进行划分和售卖，重视后期经营管理，用经营管理的收益平衡客户的回报，很容易被市场所接受，所以大卖场利用产权式模式优于直接售卖的方式。 第二部分 销售策略 本项目的销售模式 1、本项目采用产权式销售模式，将商铺划分成不同等份的若干小单位，本项目的单铺规划，1楼标准单铺面积控制在6---8平方米，总价8---12万；2、3楼标准单铺面积控制在10---12平方米，总价7---9万。 ◆ 本项目不采用按揭的方式，全部采用一次性付款，不与银行相关的手续，方便手续的办理，开放商一次性回笼资金。 ◆ 建议“大陆·玉沙商业广场” 一层商业用房的销售模式为：甲方一次性给予购房客户3年租金回报，年回报率为9%（回报率的计算基数为商业用房的合同售价）。双方约定“大陆玉沙商业广场”一层商业用房的保底均价，含3年租金的保底均价为13970元/平方米，即扣除3年租金回报后的实际保底均价为11000元/平方米。另外，如租金按80元/平方米计算，每平方米累计3年可产生2880元/平方米的租金收益归甲方。 ◆ 建议“大陆·玉沙商业广场” 二、三层商业用房的销售模式为：甲方给予购房客户10年固定回报，年回报率为8%（回报率含税，计算基数为商业用房的合同售价），回报金额按年支付购房客户； 建议“大陆·玉沙商业广场”二层商业用房的保底均价6500元/平方米（含第1年8%的固定回报），实际保底均价5980元/平方米； 建议三层商业用房的保底均价5500元/平方米（含第1年8%的固定回报），实际保底均价5060元/平方米； 另外，如果二、三层租金按37元/平方米计算，每年可产生租金约444元/平方米，此10年内的租金收益均归甲方。 ◆ 同时每份产权配售一份10年《委托租赁合同》，购买者必须将该份产权租给长城锦苑物业公司统一经营并收取每年一定比例的租金回报（由于产权面积划分不等，产权价值会有差距，但回报率不变），委托租赁合同》的计租日为为办理手续后第一个月的首日。自计租日起，10年的年回报率为总款9%。该回报由《委托经营合同》的受托方予以承诺支付。如果受托方在今后的经营中无法达到这样的回报，则《委托租赁合同》即行中止。中止方式为全体业主1/3产权面积以上向业主委员会提案，经1/2以上产权面