《房地产开发与投资案例分析》第3讲，房地产融资决策及其案例分析.pdf

第3讲，房地产融资决策及其案例分析 《房地产融资决策 及其案例分析》 “Real Estate Financing Decisions Case Studies” 清华大学经济管理学院 王洪 2005spring ©王洪tel:email: wanghong@em.tsinghua.edu.cn 1 第3讲，房地产融资决策及其案例分析 资金来源 • 传统渠道：自有资金，合作，银行贷款， 施工单位垫资，预售 我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。 我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。 目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小 目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小 且缺乏持续开发能力，资产负债率大多在70% 以上，自有资金所占的比 且缺乏持续开发能力，资产负债率大多在70% 以上，自有资金所占的比 重相当小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。 重相当小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。 除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多 除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多 的银行贷款。据调查，不少北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到 的银行贷款。据调查，不少北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到 ９０％以上。 ９０％以上。 2003年6月１２１号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面 2003年6月１２１号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面 临资金链断裂之患，甚至面临出局的危险。 临资金链断裂之患，甚至面临出局的危险。 2005spring ©王洪tel:email: wanghong@em.tsinghua.edu.cn 2 第3讲，房地产融资决策及其案例分析 银行贷款 • 银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时， 房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产。 • １２１文件后，尽管各种不同的房地产融资渠道都有所增强，比如全国 房地产信托的数量增长很快，但2003全年募集的资金不超过10 ０亿元。 而当年全国房地产开发贷款增加了近2000亿元。银行信贷仍然是中国现 在房产界资金主力。 • 银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不 是大多数开发商短期内能够达到的。 • 美国的房地产金融业很发达融资种类多，在房地产企业使用资金总额中 银行贷款只占15%左右，贷款总额占银行资产的比重不到10%。而有些 东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银 行贷款，银行资产中房地产信贷占了40%～50% 。 • 在国际商业银行领域有两个所谓“三七开” 的惯例，一个是给房地产业贷 款占全部贷款余额的３０％，其余行业占７０％；二是发放给开发商开 发性贷款占给房地产业贷款总余额的３０％，住房抵押贷款及其他业务 占７０％。 2005spring ©王洪tel:email: wanghong@em.tsinghua.edu.cn 3 第3讲，房地产融资决策及其案例分析 国外房地产开发融资 资金来源 • 银行 • 信用合作社 • 养老基金 • 保险公司 • 抵押公司 • 个人 2005spring ©王洪tel:email: wanghong@em.tsinghua.edu.