商业地产研究纲要_以城市综合体为例.docVIP

商业开发设计研究纲要 一、设计相关研究课题 （1）、商业各类物件要求 超市类 百货类 专卖店类 餐饮类 休闲类 便利店类 美容美发类 生活家居类 服务配套及服饰精品类 -----典型项目中的面积，进深，层高，及基本机电要求。 （2）、商业功能设计 层数和层高设计； 面宽与进深比设计； 中庭尺度的设计 街道宽度与尺度设计； 室内与室外楼梯与设计； 二楼平台设计； 广场尺寸与形态 室内外停车位，面积，数量 -----典型项目中的尺度研究 （3）、构件功能设计 坡道、踏步与扶手； 过街楼与天桥的尺度； 商业的门与窗； 骑楼、雨棚的设计 广告位规划 空调位规划 （4）、商业交通和流线 客流到达方式，及应对方法 商场或商业街内部流线 主流线和次流线的尺度 -----分类项目的不同解决方案。 （5）、立面设计 立面设计风格 立面设计要素（城市区位与立面设计） 立面广告设计 （6）、商业外环境设计 街道与广场 外部景观体系 外部广告标识 泛光照明 *外环境设计（扩展备注） 1 下沉式广场 抬高式广场 露天剧场式广场 台阶式广场 2 外部景观体系 以标志景观、道路铺装、植物绿化、艺术照明、等要素强化商业主题； 利用植物、树木、石景、水体、小品等景观要素满足观赏需求； 充分满足通讯、光照、温度等室外条件创造高品质的生态微环境； 3 外部广告标识 风格化的文字、大型电子显示屏幕、画像、雕塑、吉祥物、彩色激光字幕、气球、彩带、灯箱等构成广告标识系统，与建筑要素共同完成立面的组织； 个性化的形象定位（DIS）； 经济性和艺术性的有机融合； 注重广告标识的人体尺度； 将夜用照明系统纳入标识体系； 提倡简洁、有效、美观，避免杂乱标识造成视觉混乱； 4 形象招牌 建筑外装修的式样、材质、基调的街道景观控制； 店面招牌幌子大小、高度、位置的街道景观控制； 屋顶广告或看板的高度、式样的街道景观控制； 5 泛光照明 使用位置：高档化表面材料/光泽度较大镜面材料/ 布置原则：视觉特性/舒适度/建筑和照明艺术/城市夜景系统/节能/光污染 光污染限制：确定合适的泛光照明标准值/选择合适的灯具和配光曲线/采用截光型灯具/合理布置灯具位置（顶置型）/采用适宜光源 （7）、商业技术体系设计商 二、策划相关研究课题 （1）、商业的规模推算 设计规范数据 项目所在区位 项目资源条件 建筑总量控制 项目服务人口 周边市场环境 统计研究数据 （2）、商业的业态、业种及层级配置 业态规划层级与配比 经营面积与商业面积的比例 最优化的建筑形态与格局 （3）、商业的规划布局类型 集中独立商业体型 次主力店组合型 纯商业街型 底商型 （4）、商业经营模式分析 纯销售模式 纯租赁模式 租售结合模式 （5）商业的招商策略 主力店空间特征及招商选择 主力店区位与整体经济效益的平衡 招商节奏控制与其与建筑设计的反馈机制 （6）商业的管理策略 “统一管理，分散经营”的管理模式 建筑设计模式与商业盈利模式的互动性 流线设计与租户调节的关联性 产权式商业地产的建筑设计模式 商业地产租售比例对建筑设计模式的影响 商业地产研究纲要 ――以商业综合体为例 商业设计的原则成为研究的主要课题： 一：合理化的布局 1 流线简洁 1.1 要有一条主要的控制线（主动线要清晰，尺度和空间关系） 1.2 要有广场（外广场、内广场） 1.3 水平交通要贯通，不能出现死路 1.4 连廊和走道的尺度可以适度放大 1.5 垂直交通要明晰，不能隐藏 1.6 垂体和扶梯的数量要合理，不能太少 2 功能明确 2.1 需要策划定位的介入 2.2 如果招商能明确最好 2.3 基本业态的布置法则（主力店、次主力店、餐饮、街铺等） 2.4相关业态的组合和放大效应 2.5 不能忘了后场（地面或地下） 3 租售比控制下的商业考虑 3.1 租赁条件下，什么铺子最好租 沿街沿广场，适应不同业态的需求的平面，便捷交通（水平和垂直交通的直接贯通），舒适度的空间和配套等 3.2 出售条件下，什么铺子最好卖 沿街沿广场，提高附加值（面积附送、层高、最小化公摊等），双首层/三首层等 4 开发次序和运营 4.1 明晰的开发次序确定商业不同阶段的规模和体量（综合开发策略、形象打造、现金流的平衡、市场效应等） 4.2 不同运营模式决定不同的商业配套设计（空调、电气、给排水等） 二：主题的营造 1 主题定位鲜明 1.1 为什么需要主题 后消费时代的关注效应 体验式消费 1.2根据定位不同打造不同主题 不同主题下的主题案例 1.3 主题的成效 主题商业对于人的吸引力 主题商业的长期效应 2 如何打造主题 2.1 主题和商业运营理念的匹配 各种综合体基于城市背景、人文条件、区域竞争、消费能级确定定