2011年江苏省南京市江宁区万辰商业部分市场研究报告(71页).pptVIP

市场角度 招商角度 1、项目周边缺乏超市类型的物业产品，是目前区域市场空白点； 2、项目周边云集大量住宅小区以及企业，为超市物业提供了足够的潜在客群； 3、项目位于主干道上，与周边区域交通便利，10分钟可达到多个小区及企业。 通过对沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储等商家之选址条件的评估，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。不过本项目可选择便利店、社区超市进行招商。 本项目是定位于2层底商的商业体，能够满足超市物业的建筑要求 建筑角度 超市租金承受能力极低，但可带动项目周边商业的价格溢价。 成本收益因素 通过上述分析，本项目具备发展超市物业的条件 商业部分定位建议——业态建议 通过上面分析，我们可以发现本项目具备了发展超市物业的可行性。但发展怎样的超市物业将成为我们首先要解决的问题。 项目自身条件： 1、本项目周边辐射居住人群3.2万人，企业370家； 2、项目总体量5.8万平米，商业面积是2层大楼底商，约5000平米； 3、项目位于主干道上，周边居民和企业员工可以方便的到达本项目； 根据项目自身条件以及市场状况，我们排除了建设做大超市、仓储商店、购物中心的可能性。只能建造中小型超市和便利店，面积要控制在100-500平米之间。 商业部分定位建议——业态建议 超市（300-500） 便利店（100-200） 1、商业面积较大，销售可能性较小，开发商需要持有物业，对资金要求较高，投资周期长，回报率低。 2、商业聚集效应明显，可以带动周边商铺的销售溢价； 1、商业面积可以出售，投资回报低，但投资周期短，无资金要求。 2、商业聚集效应笑，对周边商业溢价较小。 根据市场情况，本项目可以有两种超市类型可以选择，这两种类型各有利弊。 商业部分定位建议——业态建议 超市位置 从商业价值来看，科宁路商铺的价值最低，无论商业氛围、人流量均面临巨大的问题，因此中原建议本项目超市可设置在科宁路一边，不但可以达到吸引人气，而且可以带动周边商铺的销售。 商业部分定位建议——业态建议 无论从商业氛围还是商业成熟度来看，短期内科学园板块无法与百家湖、东山镇两大商圈争夺商业人流，反而被分流大量消费人群。 区域受到地理条件（秦淮河）、交通条件限制，也很难从九龙湖吸引到消费人群。 虽然从地理位置来看，区域对吸引大学城板块的客群拥有绝对优势，但由于大学城板块的消费习惯，以及地铁的开通，区域截留下的消费客群几可忽略不计。 本项目所能辐射的商业人群仅仅能局限于科学园一隅。 未来商业中心分流人群 无法对九龙湖、大学城板块客群进行有效导入 项目存在被边缘化风险 百家湖商圈 东山镇商圈 九龙湖 板块 大学城 板块 项目商业辐射区域 商业人流 商业人流 商业人流 商业人流 商业部分定位建议—面积建议 项目名称 规划户数 预计人口 武夷绿洲 5000户 15000人 天泽苑 1600户 4800人 潭桥公寓 —— —— 罗托鲁拉小镇 1112户 3336人 鸿意万嘉 406户 1218人 莱茵小镇 2717户 8151人 武夷绿洲 天泽苑 罗托鲁拉小镇 莱茵小镇 潭桥公寓 本项目 鸿意万嘉 根据我们对周边居住小区居住人口粗略统计，本项目所辐射的周边消费人群约在3.2万人左右。 商业部分定位建议—面积建议 名称 南京江宁科学园 级别 国家级 创建时间 1994年6月 定位 高新技术产业开发 入驻企业 370多家，其中世界500强企业达14家。 投资总额 30多亿元 主要产业 汽车及零部件、风力发电、机电一体化、医药 项目所在的科学园板块，是国家级高新技术产业开发区，已经吸引15个国家和地区的370多家企业进驻，初步形成汽车及零部件、风力发电、机电一体化、医药等特色产业。 商业部分定位建议—面积建议 商业级别 城市 中心区商业 区域型商业 社区型商业 邻里型商业 规模（M2） 30万以上 3.6-18万 9000-36000 1800-9000 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 居民聚居区，人流集中交通便利 住宅小区自发形成，配套物业 客流量 日人流量50万以上 日人流量10万以上 5万以上 —— 核心客户 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内的居民 小区内部及周边居民 商业形态 集中商业为主 商业街＋集中商业 商业街为主，个别集中商业 小型商业店铺 由于区域自身条件的限制，区域外人口难以导入，项目未来客流量肯定在5万人以下，因此本项目只能定位于邻里型商业中心。 本项目 根据项目自身条件，本项目应该定位于邻里型商业体 商业部分定位建议—面积建议 考虑到项目总体规模，结合项目邻里型商业定位，在加上区域三层商业的价格低