2012上海市七浦路万豪营销思路报告终36p.pptVIP

广告语初步沟通 广告语： 墙体广告语： 1、已经消失的市中心MINI猫铺，你还等什么？ 2、现金为王时代已成往事，现金流才是真正的王道。 楼幅广告语： 1、半价租金，即可入驻七浦路 2、七浦路黄金MINI优质商铺，即将租赁 项目营销主题：七浦路淘宝街 营销包装（外立面） 通过一些活动带动项目人气，通过氛围带动项目销售 【活动营销】 事件主题：魔法天裁 事件内容： “魔法天裁”原创于上海生活时尚节目，通过邀请知名的服装设计师到项目案场进行为期一个月的比赛，最后胜利者获得一定的奖励。 事件单位及个人： 邀请社会上知名的服装设计师或通过电视广告或报纸召集个人参加比赛。 事件场地： 外部场地。 【活动营销】 事件主题：魔法天裁 事件目的一 通过举办魔法天裁秀提高项目在整个南通服装业的影响力及知名度。 事件目的二： 炒作项目人气，为项目后期入市作铺垫。 沟通时间 Time The following sharing time. We can talk about their feelings and experiences, respectively. Share 2012.2.13 开篇 此次报告我们要解决一个核心问题： 1、如何在3个月内实现7000万的总销回笼？ 2、如何在1年内实现90%的去化速度？ 3、在销售中解决后期运营的问题? R1 本案商铺的价值体系 商铺价值 R2 操作思路的价值实现 价值实现 项目核心问题推导 市场分析→项目定位→项目操作思路 报告目录 市场论证篇 销售计划篇 营销包装篇 确定项目定价体系以及项目整体定位 确定项目整体销售方案以及计划选定 项目营销包装及渠道发展方向 第一部分 市场论证分析 项目商业价值分析 项目商业竞争定位 项目商业价值探索 商业价值分析—地段价值 项目地处七浦路商圈边缘区，该地区是目前上海最知名的服饰批发中心及面向中低端的零售集合市场 七浦路市场总规划建成建筑面积为50万平方米，总长约为1公里。拥有兴浦市场、超飞捷市场等超过10个室内商场。 七浦路商圈的功能定位：面向海外市场的服装接单中心及展示中心；服装设计中心；模特交流中心；批发销售中心；服装代理中心。成为全国享有较高知名度的品牌交易展示地和重要孵化地。 区域现状 区域定位 商业价值分析—项目自身特性 项目所在位置 位于新七浦路商圈外延性商圈 产品信息分类表 一层主力面积 6-15 二层主力面积 7-12 三层主力面积 7-12 面积小总价低，是其最大的卖点 　 使用面积 公用面积 总面积 1f 428 622 1050 2f 497 583 1080 3f 497 583 1080 总计 1422 1788 3210 整体商业面积体量不大，依托于商圈价值 项目特征：七浦路核心上去边缘、小面积、体量小但商户多。 但核心观点在于我们卖的不是产权，而是20年租赁权。 产品从销售角度而言是非常优质的，但我们需要解决一个核心问题： 从市场竞争中制定本案的价格策略，并确定项目一个合理定价因素。 商业市场竞争格局—地段竞争 一级商业区 二级商业区 三级商业区 从商业竞争格局看：本案处于三级商业区，商业人流被一、二级分流明显。 如果项目从经营角度看：通过较便宜的价格形成目的性消费，达到有效外部人流吸引 项目所在位置 一级商业区 120-160万人/天 二级商业区 40-60万人/天 三级商业区 30-40万人/天 人流量比值：3:1.2:0.8 商业市场竞争格局—市场租赁情况 目前七浦路市场基本处于一铺难求的市场现状， 外溢客户众多，给本案入市具有一定的需求性。 商场名称 新兴旺国际服饰城 新七浦服装市场 上海豪浦服饰城 超飞捷服装批发市场 白马大厦高级服饰市场 开发商名称 上海七浦万丰房地产开发经营有限公司 上海新七浦投资发展有限公司 上海北泰置业发展有限公司 上海超飞捷服装批发市场有限公司 上海白马投资经营有限公司 每层商铺数量 B1：350间；1F：720间；2F-3F：530间；4层：300间；5层：90间 1-2F：每层450间；3-5F：每层300间 1F：84间；2F：94间；3-4F：116间；5-6F：100间 B1：130间；1F:100间；2-3F：80间；4-5F：70间 B1:60间；1F：200间；2F：130间；3F：75间 面积段 7-40 7-35 15-70 7-70 10-120 主力面积 10-30 10-15 20-30 10-30 20-40 空置率 3% 1% 7% 12% 13% 每层业态分布 B2：停车场；B1：精品箱包鞋类、流行饰品；1F：流行服饰、美甲一条街；2F：休闲时装、牛仔系列、肯德基；3F：品牌童装、床上用品；4F：精品外贸服饰；5F:精品外贸服饰、美食广场 1F：女装、