2013东源宝晟城项目初步思路建议报告.pptVIP

* 东源宝晟城项目初步思路建议报告 2013年1月 前言 非常感谢宝晟城公司给予慧力策这次机会； 在这份《项目初步报告》中； 我们将简单阐述慧力策对宝晟城项目开发的理解、竞争概况与定位建议； 以便为我们双方下一步的合作奠定基础。 宝晟城 广百商圈 坚基商业中心 万隆丽景 翔丰广场 宝晟城项目竞争分布图 雅居乐 主要竞争项目概况 坚基商业中心 项目占地面积近24万平方米，总建筑面积80万平方米。购物中心13万平方，商业街2.4万平方，停车位6000多个。采取开发策略为：只租不售、统一形象、统一管理、统一营销。 主要竞争项目概况 坚基的八大物业类型 购物中心、步行街、专业市场（数码电子、家电）、写字楼、住宅、中心广场、酒店公寓、实景剧场！ 高级酒店公寓 中心广场 中心住宅 专业市场 步行街 购物中心 写字楼 实景剧场 主要竞争项目概况 坚基的开发时序 分三期开发： 一期开发：时间：2014年完成一期开发；项目为：购物中心、中心广场、环广场商业、步行街、高级公寓；工程完成时间在2013年6月份；预计投入20亿元； 二期开发：十万平方专业市场、高端住宅； 三期开发：双子塔楼:5A甲级写字楼、五星级酒店； 河源目前的商业主要集中在： 坚基商业中心、雅居乐、翔丰广场、长鸿广场、广晟商圈、广百商圈、丽日百货等； 分析： 优势： 1、位置均在中心城区内，在河源已有一定的知名度和影响力； 2、人口相对集中，交通便利； 3、商业氛围已成熟。 劣势： 1、除了坚基商业中心外，其他规模小，均在2万平方米左右； 2、物业老化、环境较差、装修形象差、档次不高； 3、交通虽然便利，但经常拥堵； 4、停车规划混乱，甚至有些基本无停车位,停车难成为上面几个商业集中地最大的问题； 5、业种布局杂乱、餐饮休闲娱乐业态缺乏等； 6、商圈之间较为分散，辐射范围小，不成气候。 河源商业竞争环境分析 　　　　　　　　　　　　价值实现 　　　　价值设计 调研 定位 规划 工程设计 外立面设计 内部装修装饰 招商 招商策略 招商计划 机构配置 销售 销售策略 销售方案 机构配置 运营管理 营销管理 物业管理 地产投资市场调研 地产投资产品定位 商业产品定位 商业产品规划 地产投资产品规划 商业消费市场调研 推广 推广主题 推广计划 推广手段 宝晟城项目价值设计与价值实现的流程 宝晟城项目SWOT分析 区位优势： 项目的地理位置与交通，是客户首先考虑的宏观因素，从这两个方面来看，项目具有一定的区位优势，贴近繁华但又远离了喧嚣是本项目的最大优势，本项目属行政中心的核心区位（县政府、公安局、检察院等行政单位聚集于此），具有越来越大的升值空间。 环境优势： 属政府规划建设新区域。 配套优势： 本片区属于城市发展新地带，规划合理完善，目前本片区刚刚显现出发展的雏形，随着城市化的发展，周边配套会日益完善。 产品自身优势：本项目规划设计合理，且拥有专业的开发公司，能够在很大程度上吻合市场需求。 发挥优势 充分挖掘项目在自身、区位和景观方面的优势，合理提炼，形成冲击力，获得更多的消费者认可。 优势 Strengths 宝晟城项目SWOT分析 劣势 Weaknesses 项目商业部分属零散型，对动线交通规划设计要求甚高； 项目周边商业氛围还不够浓厚； 弥补劣势——差异化策略避开劣势 我们要在商业规划、业态布局、景观、商业管理、物业管理以及服务方面体现差异，体现本项目的价值所在，提高消费者的认同感，增加商业氛围。 针对竞争方面，我们可以采取差异化推广主题和最优化的推广策略来应对（在推广方面会具体阐述）。 主要强调项目外部景观优势与内部规划，成为消费者的最主要的关注对象。 机会Opportunities 宝晟城项目SWOT分析 城市规模跃升，带动城市地位上升，刺激城市经济发展； 交通网络的完善，将进一步促进旅游业的发展，为本项目带来目标型客户； 项目所在区域属东源行政中心区，是城市未来发展的重要方向； 项目周边有几个大型社区项目同时开发，将大大加快本区域的成熟度与认同度； 威胁 Threats 宝晟城项目SWOT分析 商业地产发展迅速，新的商业项目会不断兴起，会流失部分目标消费群。 河源地产市场发展已趋于成熟，且素质已有很大提高，销售情况良好。 项目区域内的商业环境还不够成熟，还需要时间考量。 规避威胁 创新区域规划计，引导消费市场。 用业态定位塑造差异，用项目形象冲击市场。 提升建筑品质，增加项目附加值。 通过招商推广策略以及后期差异化