2013年4月张家港香港城二期策划报告（45页）.pptxVIP

2013.4.16;本篇报告核心解决内容;根据工程节点 展开营销计划;目标下的思考;一、市场篇;一、市场篇-城市特征之城市定位 ;一、市域：发展规划 范围：张家港市市域全境，面积999.48km2，其中陆域面积809.34 km2，长江水域面积190.14 km2。 二、市区：城市（中心城区）总体规划 内容、深度要求按《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》。 范围：东至苏虞张公路和204国道，南至沿江高速公路，西至太字圩港，北至晨丰公路，用地面积144.18km2，规划建设用地面积106.79km2。 ;张家港城市化的四个阶段可以总结为： 1、起步期（1962—1977） 沙洲县建立，限制城市人口增长 2、发展期（1978—1991） 撤县建市，市区港区双核发展，第二、三产业开始发展 3、调整期（1992—1998） 解决户口与土地的问题，城市化滞后于经济发展 4、高速发展期（1999—） 私企业主的大量出现，第三产业的快速发展 张家港城市化现状特点 1、张家港是长江三角洲密集城镇群的一部分，各镇建成区面积扩大，人口向城镇集中，城镇人口密度增加。 2、由于张家港市域积和历史人口基数决定，市区面积相对比较小，但有较大的发展空间。 3、 形成了 金港的物流、锦丰的冶金、塘桥的毛纺、乐于的机械为特点产业发展。 4、基础设施和社会服务水平有发展空间，张家港市各项社会服务设施水平在省级同类县级市中各项指标处在前位，但公共设施质量、购物娱乐环境、社会信息系统方面与上海、苏州等大中型城市仍有较大的差距。 ;一、市场篇-城市特征之市区范围扩张;一、市场篇-城市特征之投资理念;一、市场篇-城市特征之房产理解;一、市场篇-城市特征之本案总结;一、市场篇;一、市场篇-总体竞争之体量;一、市场篇-总体竞争之体量;一、市场篇-总体竞争之板块;一、市场篇-总体竞争之同质竞品;一、市场篇-总体竞争之同质竞品;一、市场篇-总体竞争之同质竞品;一、市场篇-总体竞争之同质竞品;一、市场篇-总体竞争之本案总结;;一、市场篇-客户研判;一、市场篇-区域扩张;一、市场篇-客户购买总结;一、市场篇-客户购买总结;; 一期成熟的运营给予市场充足的信心，欧尚、小商品城、麦当劳、威尼斯、家具城等运营良好，这是最好的广告。 对于异地分销看房客户，一期的租金支持高租金、高房价，更能推动客户购买。 一期经营户不听的刷选和淘汰，可以扩大经营规模和业态升级。 区域中心需要更多配套来支撑城东中心。 从一期到二期，历时7年，二期需要多久成熟？答案肯定是比一期快的多。;二、策略篇;二、策略篇-项目优势;二、策略篇-全民营销;二、策略篇-卖点气势;二、策略篇-卖点气势;二、策略篇;二、策略篇;二、策略篇-销售节点;阶段工作;二、策略篇;先来看看攀华广场;再来看新城综合体;再来看新城综合体;1、拉大项目成熟度，把他案商业风险扩大； 2、变相降价，小面积低总价，拉高单价； 3、多活动，多层次，绝不放过一个客户； 4、画大饼，看未来，绝对未来的中心地位。 ;二、策略篇;1、外来的综合体会念经，常用三板斧：品牌树立、明星助阵、广告铺天盖地。 2、当积累的传统优势“一期形成以小商品为主的成熟市场”，在外来的和尚念成“低端的小商品市场，业态单一，发展前景不大”时，就变主动为被动，成熟变成了包袱。必须在大牌开发商到来之前，抢占市场份额，和商业领袖地位。 3、增大宣传、树立高端形象与加强拓客力度，确定足够的渠道投入，主动低价跑量，迅速抢占市场份额。 ;1、商业集体放量，区域竞争激烈，板块竞争激烈。如果能在销售上突围，我们就掌握了销售主动权。 2、在媒体投放于策划上，泛滥的商业充斥港城，必须要让客户眼前一亮。 3、不是开发商销售上专不专业，而是相信销售公司，信任销售公司； 4、一期关于租金的遗留历史问题，客户容易误解。