北京康庄项目前期市场定位方案130p.pptVIP

1、 2007年10月北京别墅市场销售面积环比上涨10% 2、 2007年10月份北京别墅市场销售价格环比上涨15% 3、2007年10月北京别墅个案项目市场表现良好 1、别墅价格：低总价别墅受追捧 2、别墅等级：市场结构分级清晰,居所性质随着距离而逐渐改变 3、别墅风格：2007年采用新中式建筑风格别墅比率上升至18%. 4、户型设计：满足三代家庭的日常居住需求 5、产品品质是关键 距北三环马甸72公里，1小时车程。 八达岭高速康庄出口向南300米即可到达。 项目地处北京西北旅游胜地中心，距滑雪场3.5公里，康西草原、野鸭湖、官厅水库3公里，古崖居15公里，龙庆峡18公里，原始森林20公里。 一、本案用地优势Strength 二、本案用地劣势Weakness Part1 研究标准 通过第一阶段对本案用地基础条件及优劣势的分析，我们认为同类研究案例需要具备以下可比性特征： 1、北京与外省交界处且产权不属于北京的别墅项目； 2、八达岭沿线区域别墅项目； 3、新中式风格别墅项目； 重点分析项目—基础参数比较 共采集样本28个,10个为成交客户样本,18个为有购买意向样本.占项目10%以上. 采访对象：原乡美利坚意向客户刘先生 职业：IT（中关村某企业高管） 市调：您打算购买总价多少前别墅？在那个区域？ 面积？类型？ 刘：200万以下，延庆，200——230平米，独栋。 市调：您购买别墅最看中什么？自然景观/娱乐配套/价格/庭院面积等？请按顺序打分！ 刘：价格40分/自然景观20/分娱乐配套15分/庭院面积10分等 市调：您喜欢什么样建筑风格？为什么！ 刘：美式，喜欢美式别墅淳朴回归自然感觉。 市调：您喜欢什么娱乐配套机能？ 刘：高尔夫。 市调：社区景观您最喜欢什么？ 刘：水景 市调：您买别墅用途？ 刘：渡假、投资 采访对象：清凉盛景意向客户李先生 职业：文化（私企老板） 市调：您打算购买总价多少前别墅？在那个区域？ 面积？类型？ 李：200——300万，延庆，260——330平米，独栋。 市调：您购买别墅最看中什么？自然景观/娱乐配套/价格/庭院面积等？请按顺序打分！ 李：自然景观40分/娱乐配套25分/庭院面积10分/价格10分等 市调：您喜欢什么样建筑风格？为什么！ 李：中式，怀念童年儿时大院生活，中式别墅比较贵，象观唐。 市调：您喜欢什么娱乐配套机能？ 李：高尔夫。 市调：社区景观您最喜欢什么？ 李：水景 市调：您买别墅用途？ 刘：作为第二居所生活、休闲、养生 建筑是生长在土地上自然产物？ 一切定位要服从市场内在规律？ 产品定位主题诠释 1、中式文化逐渐走强，传统居住观念日益获得客户认同。八达岭沿线尚没有一个 “中式建筑”, 避免与区域内的竞争 市场正面冲突。 2、“中式建筑”易自身营造内部景观和环境，以弥补自身资源的不足，私密性好的院落空间更宜满足客户做为第二居所休闲渡假所用。 3、 0.5的容积率,使小独栋面积适中,低总价,高性价比,易快速销售。 4、 “中式建筑”市场形象为高端产品, 低总价满足客户彰显身份、品质个性化的高端需求，易提升项目附加，获取边际利润 。 古典风格 重现古典韵味。清式合院风格，苏州园林风格，徽州及其他民居风格。 以北京四合院为典范，高度院墙围合，气势雄浑、宏大，多庭院空间。 多以大面积，第一居所为主。 北京易郡－京韵京味的新北京四合院 占地：28万平米 容积率：0.3 绿化率：40% 主力户型：230-265平米 北京天伦随园－北国的原味江南 占地：17万平米 容积率：0.24 绿化率：60% 主力面积：300平米 现代风格 　通过现代材料和手法对传统建筑中的元素进行必要的简化和抽象化, 脱离了传统古老陈旧的气息，在整体风格上保留着中式住宅的神韵和精髓。 追求建筑的“神似”而非“形似”，“形”不在，意味却存。 　 在北方多适合低密度、规模较大、注重园林景观、大独栋为主的第一居所。 上海九间堂－中式神韵　墨笔下的写意空间 占地：107739平米 容积率：0.267 绿化率：63.1% 主力户型：508平米 深圳万科第五园－追寻岭南民居情怀，骨子里的中国情结 占地：55万平米 容积率：1.1 庭院别墅：190-244平米  新中式风格 中国院落式空间布局，景观规划多融入中式园林风格，建筑外观和细部设计上倾向于欧 式。 由于院落多采用半开放式，因此产品布局和形态更为灵活和丰富；中式生活元素，西式 生活流线，时尚感和品味感较受中产阶级青睐。 产品布局较灵活,较适合小独栋的产品业态。 无双 占