君策·上河郡都项目营销推广及服务内容.docVIP

君策·上河郡都 营销推广概要及顾问内容 目录 前言 3 一、营销策略 3 1、实施纲要 3 2、营销目标细化 3 3、营销节点划分 4 二、价格策略 4 三、营销线阐释 5 四、推广思路 6 附件：顾问内容与事项 7 一、服务内容一览 7 二、服务人员岗位一览 7 前言 为了更好地展开日后工作，现对本项目推广工作重点进行梳理，其重点如下： 1、如何展现项目居住及投资价值； 2、如何导入项目优势及社会认知度； 3、如何在最短时间内积累客户数量； 4、如何实现开盘并引爆市场； 5、如何实现项目价值最大化； 一、营销策略 “短”、“平”、“快”、“高”、迅速实现资金回拢 在追求风险较小化的前提下追求利润较大化价格“高”，造市要先造势。项目入市前期，就将营销的各个细节工作做足，通过宣传造势来扩大客户对市场的关注度，以“认筹”的方式积累充足的客户资源，然后再以“平”价入市，加以密集的广告宣推广，集中“解筹”，在短期内实现突围，争取实现“快打快销”，完成预期销售目标的同时帮助发展商快速回笼资金，规避政策与资金风险。 1、实施纲要 前期预热以及客户积累要充分； 对售楼处重新进行包装，销售人员进场； 现场包装到位，及时传达销售信息，营造房源紧销氛围； 前期营销推广加大密集度，进行强势推广，以累积客户量促成开盘热销目标的实现。 2、营销目标细化 宣传造势，厚积薄发，短期内突围，力争每批产品推出即短期内基本售罄。 在项目筹备期内，全面做好各种事项的准备工作（包括合作单位的确定、售楼处确定及装修、销售硬件及销售道具、预售许可证的取得时间等），一旦进入市场预热期后，便广泛铺开各式媒体组合，充分引发市场关注度与良好的预期；激发消费者投资欲望。 在正式公开发售阶段内，通过制定合理的销控策略、价格策略及有效的媒体组合和卖点顺序，力争每批次短期内基本售罄，得到极好的造势效果吸聚人气。同时，通过对各个营销节点价格策略的微调和严格把控，可有效保证项目整体实收均价的实现及发展商利润最大化。 3、营销节点划分 阶 段 时 间 累计销售率 筹划阶段 2012年4月—5月初 / 内部认购阶段 2012年5月—6月中旬 20% 开盘强销阶段 2012年6月中旬—7月中旬 60% 持销阶段 2012年7月中旬—8月中旬 90% 尾盘阶段 2012年8月底 100% 合计 / 100% 注：营销阶段划分为初步计划，实际计划将随着销售工作的进展与预售许可证的去的时间而确定。 预计项目在2012年4月20日开始推广，销售中心投入使用。本项目10号楼约有170套房源，以当前市场情况预计，消化170套房源需要诚意客户数量为2000—2500组，项目售罄将在此基础上，具体工作依据客户积累情况和开发商要求而进一步调整； 二、价格策略 定价策略上，充分结合客户购买时间结点、付款方式等多方因素考虑，折算出本项目平均折扣率，以保证项目在入市前期能以较优惠的价格促成更多客户成交，提升项目销售率。 本项目的付款方式及折扣为： 付款方式 折扣率 预期比例 一次性付款 9.3折 30% 按揭贷款 9.5折 70% 付款方式平均折扣 9.4折 100% 根据我们的销售经验及客户特征的把握，并考虑到政策调控后的影响，本项目预计：30％的面积实现一次性付款，将实施9.3折优惠；70％的面积实现按揭付款，将实施9.3折优惠。 预计首批享受VIP卡客户享受2个点的优惠，另项目尾盘期预计会有打折后变相打折促销。 低开高走 小幅快调 结合项目的核心均价以及项目均价的接受度，不失时机的上涨价格 根据销售情况，城整体销售率达30%后，加推新的单位，价格整体上涨3% 根据销售情况，整体销售率达50%后，加推新的单位，价格整体上涨2% 根据销售情况，整体销售率达75%后，加推新的单位，价格整体上涨2% 后期价格根据现场销售情况适度调整及促销。 三、营销线阐释 1、在项目的蓄水期，应将项目的总体优势和地段优势作为项目的宣传主题，确立项目整体形象。在这一时期，市场上并没有明确的竞争对手，应首先将客户的眼光吸引到项目所在地段来，说明地段的优势、区域综合复合功能、交通枢纽等公寓与住宅的共性卖点，以塑造本案的总体形象； 2、在项目的入市热销期，该阶段如入市价格得当，预计项目开盘后即出现热销，热销势头及后续客户基本能保证热销继续。这一时期仍然可以将地段作为宣传主题，但频率可以放缓，另外，可以将两条各自产品线的特征作为宣传主题。针对项目，该阶段强化产品特性，通过近几年老城区的开发热度拉动周边客户与投资客户；该阶段要相对侧重项目的品质、绝版稀缺，宜居等卖点，重点推动即将推出单元的销售和客户积累； 3、在项目的持销期，在这一时期，应主推10号楼品质，强调其活性空间、软硬件配套和投资价值，用这些优