2011年3月京津商业考察分析(99页）.pdfVIP

京津商业考察分析 2011.3 谨以此文回忆2010 年末的那段京津时光 商业地产非著名策划人--文斌--不死鸟之舞 目 录 上篇：天津部分商业3 商业街：滨江路6 百货：劝业场9 百货：米莱欧10 百货：伊势丹13 百货：大友谊18 商业街：津湾广场22 下篇：北京部分商业26 百货：中友百货26 购物中心：77 街30 购物中心：首都时代广场41 购物中心：大悦城45 购物中心：东方新天地56 购物中心：华贸中心-新光天地59 购物中心：世贸天阶72 购物中心：三里屯VILLAGE 75 潮流服装专业市场及街区商业：三里屯3.3 及三里屯soho 80 购物中心：金源mall87 京津商业考察分析 从业态划分，为百货、购物中心、商业街三个大类，从商圈分析，为滨江路商圈和西单 商圈、王府井商圈三大商圈。 上篇：天津部分商业 北京就不用赘言了，毕竟去过4 次，相对很了解。只谈谈对于天津的城市印象。天津 作为最早的三个直辖市之一，人口较多，工商业发达，城市规划较好，交通流畅是其优点， 经济总量高、人均GDP 高、但是人均收入偏低是其明显劣势。由于距离北京太近，感觉天 津的发展受到北京的制约非常明显，商业总体量适中，但是大型购物中心发展乏力，高端奢 侈品市场潜力很大，很难被开采出来。 天津的城市交通规划做得非常好，周末下午行驶在主城核心区，也不存在堵车状况，交 通的主次线路明晰，高价交通和立交桥设臵的很有水平。主干线受十字的影响小，车速能明 显提起来，地铁人流量很大，起到很强的分流作用。 天津城市总人口多，但城区人口密度不大，环境较好，城市很干净。绿化不足，在城区 行走很难发现大片的绿地或树林。保留有相当多的国外建筑，以洋楼为主。据说天津人有洋 楼情节，也不知道是不是真的，呵呵。但至少使其城市面貌有很大提升，古朴的洋楼和一排 排拔地而起的超高层摩天楼，视觉上的反差极其强烈，初次去天津能让人感觉这座城市的细 腻和现代化。 商业氛围还是不错的，但是城市绿化较少，显得没有居住感。 穿过海河，看见津湾广场和天津环球金融中心，这一高一低的建筑形成强烈反差，也是天津 建筑格局的一个缩影。 绿化真的很少。。。。。。交通真的很好。。。。。。 商业街：滨江路 滨江路商街是中国十大商街之一，天津商业最为集中的地方(小白楼也可算一处) ，但很 讽刺的是，目前天津的几个大的商场，如友谊和海信广场等，都不在滨江路上。 滨江路商街的宽度，在国内商业街中属于较宽阔的，整个滨江路商圈的经营面积较大， 主步行街上设有大量的精神雕塑以增强商业氛围，商街主要以几家大的老百货为骨架，其中 最著名的当属 “勸業场”。从外部看勸業场，建筑立面古朴庄严，宛如走在欧洲街头。 餐饮是滨江路的商街的补充，但是多数以档口形式为主，品质不高，部分肯德基麦当劳 等餐饮随时都是人满为患的状态。天津城市的餐饮经营普遍很少，可能与城市规划和当地的 消费习惯有关。 以这样的宽度，能聚起这样的人流量，算是很不错的了。 有 ZARA 的地方，必有 HM，这两个高街品牌，好像是孪生兄弟。（传说在不远的地方， 还看见了优衣库、ca、mango 等品牌的身影。。。。） 颇有欧洲街头感觉 （天津是一个由卫发展而来的城市，有大量租界建筑，解放前就已和 上海、哈尔滨等城市齐名，时髦程度全国领先，天津的洋楼情节很重，对于欧式风格的建筑 格外受欢迎。） 百货：劝业场 勸業場是天津老牌百货，内部建筑结构一般，除非将大楼拆除重建，否则建筑结构的更 深入挖潜可能已不大，但由于多年经营还是拥有一部分终身粉丝，让人想起了西安的始建于 1956 年的民生百货。所以可见百货的发展与购物中心还是存在很大不同，优秀的百货首先 体现在优秀的管理能力上，每一家店铺的品牌信誉度、价格、质量、质保、货物数量级种类、 折扣水平、活动频次，才是其生存的根本。百货毕竟是用来购物的，而购物中心则兼顾了购 物、休闲、娱乐、餐饮等更多业态，所以很多