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沈阳家居网络中心初步建议 新泰投资 指南针 区域概况 家居网络中心位于太原街商贸区，该区域是位于沈阳市中心的集商业、饮服、文化娱乐为一体的多功能的商业社区，日客流量在30万人以上，节假日客流量可达50万人，每年销售额近50亿元。经过了近百年的历史沧桑，如今的“太原街商贸区”主要以中华路、太原街、中山路为主要框架，形成沈阳现代化气息浓厚的商业中心。 未来太原商贸区将规划为八大主题、六大功能区、两个中心、一个商业核。 “八大主题”分别是“都市之门”、“时尚中心”、“品牌大道”、“名品走廊”、“欧风街”、 “金融酒店办公区”、“同泽南街”等。 “六大功能区”指站前综合交通商业区，西部商业综合区，东部居住、展销、行政综合区，南部居住绿地综合区，南部商务办公商业综合区和南部教育、医疗综合区。 “两个中心”分别指站前综合交通及欧风休闲文化中心和行政办公中心。 “一个商业核”是指中心商业核，即以太原街、中华路为核心发展商业。 项目所在区域利好消息不断 区域周边配套 项目所在区域综合分析 从项目所在区域的周边配套我们可以清楚的看到，家居网络中心地处沈阳最传统的商业核心区内，该区域商业配套完善、成熟 放大区域版图，商圈内的整体布局由二街、两站、一路所支撑。 太原街（步行）、南京街（8车道） 马路湾、沈阳站分别为埠内外交通的主要枢纽站，20余条公交线路并行交织。 南京街、中华路成为贯穿其中的黄金干道 这种强大而发达的交通网络，承载了大量的商贸物流、人流、车流，从而带动商圈内房地产价值提升。 项目所在位置具体分析 建筑现状 该建筑为6层建筑，目前一直处于闲置状态 目前项目外观较陈旧 主要入口朝北，室内功能区也多数为北向采光，东西临街面较小 南向应该有部分采光天井（仅根据；平面图分析，实际未能到建筑内部实地查看） 从平面图纸看，该建筑平层每层面积约为2100平方米，总建筑面积约12000平方米 项目定位分析 从本项目的建筑形式及内部格局来看，无法改建成公寓或住宅进行销售，因此改项目周边的项目基本无参考性，基于此项目可行性去化定位方向： ——改建成写字间对外出销售 ——规划为大型餐饮或娱乐功能，整体出售 ——1-3层横向分割，改建成小面积独立商铺 以上部分作为写字间销售或出租 ——改建成写字间对外销售出路分析 目前项目所在区域在售写字间项目分别为：万达新天地、富丽华国际商务中心、协和广场，售价在8000元/平方米-12000之间,但普遍消化速度较慢,经过对沈阳写字间市场的初步调研发现,因自用而购买写字间的客户比例较小,多数企业均租用写字间,因此本项目整体改成写字间对外销售,消化周期会比较漫长,且跟区域内在售写字间相比,在建筑及硬件配置方面本项目无明显无竞争优势。 ——规划为大型餐饮或娱乐功能，整体出售 ——1-3层横向分割，改建成小面积独立商铺 以上部分作为写字间销售或出租 因对项目资料了解甚少，仅作以上简要分析，待项目资料完善后，与业主方进行深入沟通，再进一步完善方案。 * * 太原街改造将向北向南大扩张 太原街未来发展规划 投资5亿元，改造太原街街道和停车场 太原街升级“金路银街” 南京1/2校 和平小学 育才中学 中山小学 20/38/126中学 商贸 新世界 洲际 假日 丽晶 金杯 沈阳站 202/医大 中山公园 百利保公寓 银信 商贸国际 正大 万达新天地 腾龙 海韵 海悦 协和广场 金杯 辽化 东宇 总统 鸿运 光大 星光 华姿 中兴 新世界 联营 百盛 欧倍德 灿坤 百利家居 东禹百货 沃尔玛 教育 酒店 配套 公寓 写字楼 商场市场 从前面区域分析可以看出项目所在区域的大环境可以说是非常成熟，但本案并未紧邻城市主干道，位于同泽街和南二马路的交汇处，多数为单行道，这样大大的减弱了项目在位置区域的地段优势。而且沈阳存在着一种特殊现象，仅一路之隔的地产项目销售价格可能会有每平方米千元以上的价格差异，且接受度有着天壤之别，所以区域的真正优势往往取决于人们对传统区域的认识和习惯，这种认识和习惯仅依靠各别地产项目很难改变。 家居网络中心 项目周边的商业配套较完善，目前分布较多成熟的商业业态，如金碧辉煌、粤浙汇，且这两个项目目前经营状况较好，通过这两家商业的成熟经营已使本区域的认可度大大增加，且这两个项目与本建筑整体相连，因此我们把本项目定位为大型餐饮或娱乐用途，会有很大的消化可能，但整体出售投入的资金量较大，这样的目标客户较难寻找