电大《资产评估》计算题及答案.docVIP

一、房地产评估、 1．待估对象为通过城镇土地出让取得的地块，因无收益记录和市场参照物，决定采用重置成本法进行评估，其有关资料如下：出让金为8万元/亩，拆迁费3万元/亩，其他费用（含税费）2万元/亩，开发费用2亿元/平方公里,当地银行一年期贷款利率3%,两年期利率为4%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3/4,利润率为5%,试用重置成本法估算该地产的熟地价格.答:(1)估算每平方米土地取得费、土地开发费及利息：土地出让金：80000/667=119.94(元/平方米)拆迁费:30000/667=44.98(元/平方米)其他费用:20000/667=30(元/平方米)土地开发费:2亿元/100万平方米=200(元/平方米)每平方米土地取得费、开发费合计:394.92(元)利息=394.92×3/4×4%×2+394.92×1/4×3%×1=26.6571(元/平方米)(2)计算利润:394.92×3/4×5%＋394.92×5%=34.555(元/平方米)(3)熟地价格=394.92+26.6571+34.555=456.13(元/平方米).2.待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原率为7%,建筑物还原率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年损失准备费为7600元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,试用残余法估测建筑物的价值.答案:(1)计算房地合一状态下的总收入:年总收入=3000×12 =36000(元)(2)年总费用=7600(元)(3)年总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益土地收益=1000×300×7%=21000(元)(5)计算建筑物收益建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1/25×100%=4%(7)建筑物价格=7400÷(8%+4%)×[1-1/(1+12%)25次方] =58040(元)机器设备评估 110000吨，评估时，由于受政策调整因素影响产品市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至7000吨，或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力正常发挥。政策调整期预计会持续三年，该企业的正常投资报酬率为10%，生产线的x指数为0.6。试计算：该设备的经济性贬值率、经济性贬值额。答：经济性贬值率为[1-（7000/10000）0.6次方]×100%=19.27%；=100×10000(1-33%)*(P/A，10%，3)=670000×2.4869=1666223()。2．被评估设备购建于1985年，帐面原值100000元，1990年和1993年分别进行了两次技术技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为5000元和2000元，1995年对该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为10年。试估测其成新率。答：（1）调整计算现时成本。1985年：100000×（1+10%）10次方=100000*2.60=260000(元)1990年: 5000×(1+10%)5次方=5000×1.61=8050(元)1993年:2000×(1+10%)2次方=2000×1.21=2420(元)合计 270470(元);(2)加权更新成本=260000×10+8050×5+2420×2=2645090(元);(3)加权投资年限=2645090/270470≈9.78（年）；（4）成新率=10/（9.78+10）=50.56%. 三、 流动资产评估1． 某企业截止评估基准日止，应收账款余额为1500000元,通过函证并报经批准的坏账损失为600000元,前五年应收账款坏账情况如下:年份 应收账款余额(元) 处理坏账额(元)第一年 1200000 180000第二年 1480000 50000第三年 1400000 100000第四年 1600000 80000第五年 1520000 200000合计 7200000 610000根据上述资料，确定该企业应收账款的评估值.答案：（1）五年合计坏账率=610000/7200000=8.472%(2)坏账准备=(1500000-600000) ×8.472%=76248 (元)(3)应收账款评估值=1500000-(600000+76248)=823752 (元).2.某企业向甲企业售出一批材料,价款500万元,商定6个月后收款,采取商业承兑汇票结算.该企业于4月10日开出汇票,并经甲企业承兑。汇票到期日为10月10日。试以6月10日为评估基准日, 6‰