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写字楼评估 学习指导 重点掌握写字楼评估的方法、特点、技巧以及注意事项，了解主要评估参数的选取和经验取值。 1 写字楼概述 1.1 写字楼的定义 写字楼是高价值商业房地产的重要类别之一。所谓的高价值商业房地产指的是净收益性房地产，它的价值主要是由在评估基准日现存的和潜在的收益能力决定的。 广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。 商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、企业、办事处、联络处所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。 1.2 写字楼的分类 根据建筑形式，可以把写字楼分为多层、高层和超高层。 根据产权情况，可以把写字楼分为独用和分用。 根据使用方式，可以把写字楼分为租用和买断。 根据销售情况，可以把写字楼分为内销和外销。 根据使用功能，可以把写字楼分为单纯型写字楼、商住两用写字楼、综合型写字楼等。 根据物业等级，可将写字楼分为高档物业（顶级写字楼与甲级写字楼）、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。高档物业又可细分为两个部分：顶级写字楼和甲级写字楼。 1.3 写字楼的价值影响因素 区位因素 位置 根据影响位置的特征可以将写字楼的位置划分为如下几种： la位置：写字楼的最佳区位，交通便捷，信息通畅，基础设施非常完善。 次la位置：与la相邻，同样是交通便捷、信息通畅、基础设施完善。与la不同的是区域的主导地位，属于la的从属地位。 lb位置：与较好的次la位置相邻，具备良好的基础设施。 其他位置：非常好的交通条件，接近居民区，拥有较大停车场。 1.3 写字楼的价值影响因素 区位因素 交通条件 进出写字楼快捷有效的通道能极大地方便在其内部工作的人员。因此，写字楼与公共汽车站、地铁、高速公路之间的交通方便程度是影响其价值的重要区位因素。是否有足够的停车位也会影响写字楼的易达性。一般来说，中央商务区的写字楼停车位较少，但周围往往有方便快捷的公共交通。 1.3 写字楼的价值影响因素 区位因素 周围环境 写字楼的价值往往还受其周围建筑及环境的影响，如果周围环境恶劣，将会大大降低该写字楼的吸引力。理想的写字楼周围环境既不要求繁华热闹，也不宜美丽幽静，而应该整洁气派，有现代化的都市气氛，能够充分发挥集聚效应。 1.3 写字楼的价值影响因素 实体因素 外观条件 内部装修。 设备设施。 物业管理水平。 租户类型及资信。 租约合同的质量。 2 写字楼市场的特征分析 2.1 市场供给 对写字楼市场供给的预测包括对当前供给量和未来新增供给量的预测。当前供给是对市场中存量物业的说明，而新增供给是通过对影响市场竞争力的积极因素和消极因素进行分析，从而对其可能性进行预测。查明市场区域中可以二次出租的转租物业数量是分析供给状况的另一个重要因素。 写字楼的供给相对于其他物业的供给具有一定的独立性，即供给变动与宏观经济波动之间没有很强的相关性。由于写字楼物业本身具有的使用功能和地产保值增值的经济特性，当需求减少时，供给可能发生功能转变或空置下来，从而使写字楼租赁市场价格保持稳定。另外，写字楼的供给有较大的价格弹性，即受以前的租金售价的影响较大，高租金、高售价之后往往是供给的高峰。 2.2 市场需求 图 2.3 市场供需的平衡 市场空置率 出租率 市场吸纳率 市场租金的变动 3 写字楼的评估方法 3.1 收益法 写字楼的运营成本分析 图 3 写字楼的评估方法 3.1 收益法 写字楼的收益分析 写字楼的收益方式主要有写字间的出售和出租两种。一般来说，顶级写字楼以租赁为主，甲级、乙级和丙级写字楼会出现租售并举的情况。 在计算租赁收入和出售收入时应注意以下两个问题： 了解租金和售价的内涵。 利用收益法进行评估时，除了有租约限制以外，还应采用市场客观收益。 3.1 收益法 【例10—1】 估价对象概况 本估价对象是一座出租的写字楼；土地总面积12 000平方米，总建筑面积52 000平方米；建筑物层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用权年限为50年，从2001年5月15日起计。评估基准日为2006年5月15日。 3.2 市场比较法 有一部分写字楼也会售卖给使用者，并且由于很多写字楼位于中央商务区或政府机构的附近，具有很强的聚集性，从这些因素考虑，可以采用市场比较法评估写字楼的价值。 【例10—2】 估价对象概况 本估价对象土地总面积6 708平方米，建筑面积52 740.85平方米；建筑物层数为地上22层、地下2层，建筑结构为框架—剪力墙结构，中央空调，6部客梯、2部观光电梯、3部货梯；土地使用权年限为50年，从2004年7月14日起计。评估基准日为2006年2月28日。估价对象在评估基准日设定了抵押权，于2