昆山商业房地产XX商业广场整合策划方案.pdfVIP

昆山商业房地产《XX 商业广场》整合策划方案 目录 第一章总体策划思路 一、策划的定位、总体思路 二、项目背景 三、企业资源分析、企业目标的界定 四、核心目标——树立品牌 五、项目开发总建议 六、项目的优劣势SWOT 分析 七．市场机会发现 第二章市场调研分析 一、XXXX 房地产市场发展概述 二、市场消费心理 三、区域价格及决定因素 四、对配套的市场需求 第三章项目产品的定位开发报告 一、项目总体资金预算 二、效益控制 三、首期资金投入计划 四、项目产品进入市场的时机建议 五、项目产品开发策略 六、项目产品定位策略 第四章对当前规划设计的建议 一、整体规划的调整意见 二、项目策略总建议： 附：产品建议 三、配套的调整建议 第五章项目整体组合营销策略设计报告 一、项目总体整合营销思路 二、总体操盘计划、步骤 三、资源整合、资本运营计划 四、营销团队搭建建议 五、信心、决心和实现 第六章开盘前期营销推广策略设计报告 一、项目营销推广主题的确定 二、项目营销推广主题的内涵 三、项目营销推广节奏 四、项目营销推广模式 五、项目营销推广执行方案 第二章市场调研分析 一、江苏XX 房地产市场发展概述 ◎XX 的房地产随着XX 市的经济攀升得到迅速的发展，XX 市1998年、1999年和2000 年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2 万平方米。 ◎XX 市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；2000年商品 房施工面积达74.79万平方米，增幅为 54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最 为明显。 ◎随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18 万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。 ◎自去年来XX 市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动 工，预定者已蜂拥而至，据统计商品昆山巴城房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升 到2001年的2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨 幅达到每平米千元以上。 分析：房价的大幅上扬，预示着XX 居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示 着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在： 1.XX 人均可支配收入增长缓慢； 2.XX 人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾； 3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素； 4.2001年7 月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素 较多； 那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX 房地产的价格走势？我们认为短期内（5年 内）不会影响，这主要及与以下理由： 1.XX 的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结， 其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将 继续存在； 2.XX 房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地；而上海申博成功，带动迁 移资金流动，离上海最近的XX 肯定得到惠顾；XX 本地企业也会意识到即将到来的投资高 潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX 已较苏州有更大优势，势必在XX 打下坚实基 础； 3.主要依靠外来投资制成的XX 经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就 有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折，XX 房地产市场将保持原有运行轨 迹； 4.苏州近年来火爆的楼市也对XX 的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因； 5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价上涨的原 因之一。 昆山市商业概况： ◎商业业态 XX 经济以“外向型”为主，第三产业比重不断增长，商业发展呈蒸蒸日上之势。XX 的商业是 以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一条线的形式呈“条状商 业带”格局，目前，商业体系仍以人民路商业中心为主，整体发展属于“第二代商业”业态。 ◎商业特征 ◎商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前 仅 以“人民路”和“亭*路”为主，且“亭*路”商业繁华程度较弱； ◎商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体 的综合性商业场所； ◎商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围； ◎商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，