海滩别墅海景阁空中别墅公寓产权式酒店策划方案.docVIP

海滩别墅海景阁（空中别墅公寓）产权式酒店 策 划 方 案 一、海滩别墅空中别墅公寓现状： 现有别墅38栋 -- 44栋共计7栋高层公寓76户，售出14户。主要集中在44栋、43栋、42栋及38栋，41栋仅1户售出。现39栋及40栋两栋均未销售，可考虑优先在这两栋开展公寓酒店开发。 二、酒店产权式销售策划 2.1.1引领客户参观样板间按售价通过专业销售代理公司分别销售给客户。 2.1.2 大客户打包整体折扣优惠销售。 2.2公寓售房亮点： 2.2.1 产权式酒店度假别墅公寓 2.2.2 享有楼盘升值获利预期 2.2.3 享有协议期不低于银行基准利率投资回报 2.2.4 享有每年度免费入住海景阁休闲度假的权益 2.2.5 五年期原价赎楼方案（选用） 2.2.6 公寓由世界知名度假管理集团经营管理 2.3 楼盘销售由专业代理公司予以销售 2.4 业主办理入伙手续并与第三方专业度假村管理公司签署租约回报及免费享受若干次度假协议。 三、海景阁（空中别墅公寓）服务产品规划 3.1 目标客源定位 3.1.1 深圳及周边区域中产家庭旅游客源 3.1.2 高球客源 3.1.3 中小型公司会议客户 3.2 客房分类 3.2.1 标准型：套内单间出租 3.2.2 豪华型：套间出租（约占客房总数20%） 3.3 配套服务 前台接待及收银服务 早餐服务 会议服务（位于高球会所） 餐饮服务（位于高球会所） 高尔夫球运动（适用于高尔夫旅游套餐） 私家海滩水上活动 私家海滩周末或假日烧烤晚会 健身及SPA会所服务 3.4客房一期间数（39栋、40栋）20套共80间（套） 3.5 根据南澳区域及周边酒店、度假村的价格调研 预期标准间（套内3间客房）价位：旺季或假期RMB1288元/房晚 淡季或平日RMB980元/房晚 豪华套房（3-4间客房）价位： 旺季或假期RMB5800元（旺季指每年5月至10月） 淡季或平日RMB4800元（淡季指每年11月至4月） （见房价水平调研表） 3.6 根据南澳区域及周边酒店、度假村的出租率水平调研。 出租率 旺季60%- 70% 淡季10%-20% 全年综合出租率 35% 其中南澳大酒店经营因综合配套相应齐全，较具优越性，全年综合出租率在45%-48%，平均房价380元-400元 。 南澳片区： 海贝湾 全年平均出租率 38% 年平均房价 360元 大鹏片区： 云海山庄 全年平均出租率 48% 年平均房价 780元 鹏海山庄 全年平均出租率 43% 年平均房价 650元 大梅沙片区： 京基喜来登 全年平均出租率 51% 年平均房价 1280元 雅兰酒店 全年平均出租率 48% 年平均房价 380元 惠州巽寮片区 喜来登 全年平均出租率 32% 年平均房价 1080元 四、海景阁产权式酒店运作模式 4.1 产权出让：实现楼盘销售收入 4.2 售出回租：实现经营收益以满足业主回报率 4.2.1 经营期：5年或10年 4.2.2 经营期盈利模式 + 收 入 — 费用（管理费用、经营费用、销售费用、财务费用） — 成本（酒水、洗衣、电话、餐饮） — 政府税 — 租金（业主年投资收益率） — 赠送客房成本 — 折旧 合计 利润 例1：XX栋一套A502销售RMB500万元 业主500万年收益率5% 500 X 5% = 25万元 25万元除以12个月 = 2.08万元 A502（豪华套）按酒店经营收入RMB4800元（每天）X 30天=144000元 144000元 X 40% 出租率 =57600元 毛利：57600 X 60% 毛利润率 = 34560元 例2：XX栋B203销售RMB500万元 业主500万年收益率5% 500 X 5% = 25万元 25万元除以12个月 = 2.08万元 B203按酒店经营收入RMB800元（均价）X 3间=2400元/房晚 每月收入 2400元X30天=72000元 72000元X 40% 年综合出租率 =28800元 28800元 X 60% 毛利润率 = 17280元 刘 宇 二O一一年十月二十七日