合同法：农村房屋买卖合同的效力问题.docVIP

合同法：农村房屋买卖合同的效力问题 　　一、宅基地使用权的功能。 　　1、宅基地使用权的保障功能。宅基地使用权的保障功能是指保障农民生存利益的功能。反映到制度设计上主要体现在以下几个方面：(1)、身份的特殊性。农村宅基地使用权是基于使用权人的特殊身份而取得的，只有集体经济组织内的成员才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。(2)、设立的限制性。农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。(3)、取得的无偿性。只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权,而且使用权人不需要支付使用费。(4)、使用的永久性。农村居民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用,没有时间限制。(5)、用途的有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，只能建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖和转让。 　　2、宅基地使用权的效率功能。宅基地如自由流转则体现以下效率功能。(1)、宅基地的自由流转有利于实现物的功能。(2)、宅基地的自由流转有利于实现其经济发展功能。 (3)、宅基地的自由流转更能体现财产权利的平等性。一方面,仅允许农村居民到城镇购置房地产,而不允许城镇居民到农村购置宅基地,对城镇居民来说是不公平的;另一方面,允许城镇居民自由转让其房屋,而不允许农民自由处分其房屋,对农民来说也是不公平的。 　　二、目前针对农村房屋买卖合同的两种观点。 　　1、农村房屋买卖合同无效论 　　这种观点认为，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的转让问题。开禁宅基地交易不过是满足了强势群体的利益诉求，且在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，贸然允许宅基地交易，将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失土农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。从法律规定看，《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》 “农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此宅基地的转让是违法行为，涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同当然是无效合同。 　　2、农村房屋买卖合同有效论 　　这种观点认为，判断农村房屋买卖合同的效力，应当以《合同法》的规定为标准，只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。我国《合同法》第52 条规定违反法律、行政法规的合同无效。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第4条进一步规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》并不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。且《土地管理法》是为维持农业用地的数量，保证农民的生存之本而规定，宅基地本就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，所以将该条适用于宅基地是不妥的。 　　三、对于农村房屋买卖合同的法律分析 　　《物权法》规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”有观点认为这一授权性条款是立法者为宅基地的自由流转预留的立法空间，但笔者认为这恰恰显示了立法者对宅基地自由流转的顾虑，或许宅基地限转终究将成为历史话题，但至少在目前或者说是将来很长的一段时间内宅基地使用权的流转还是应以“严格禁止说”为主流，坚守其保障功能为先的价值取向： 　　1、从制度起源看，资源的配置方式决定了宅基地须以保障功能为先。解放前，农民自有房屋占有的土地属私人所有。解放后，农民的宅基地所有权收归了集体所有，农民转变为拥有宅基地使用权,形成了个人住房所有权和宅基地使用权相结合的农村居民住房产权结构,在这种结构框架下，集体经济负有无偿设定宅基地使用权并移转给村民供其建造房屋及附属设施的义务，这种义务也是作为农民曾响应国家号召，自愿放弃土地所有权将之归于集体所有的历史补偿，因为集体不能在无偿取得农民土地所有权后再要求其有偿使用这些土地。作为权利义务的对等，宅基地使用权人在享有权利的同时，应当承担相应的义务，因此直至《物权法》出台，法律仍只赋予宅基地使用权人“占有”和“使用”两项权能。此外，在我国农村土地分为宅基地、农业用地、其他土地资源，其中宅基地是为农民的居住而设，农业用地和其他土地资源则用于生产经营，前者肩负保障功能，后者肩负经济发展功能，所以