经纪人的案例.docVIP

房屋交易制度相关知识 一、案例基本情况 1、案例一： 徐牡丹和赵明系两夫妻，两人与1991年5月1日生有一女，名为赵玉。2009年5月1日，徐牡丹和赵明正式协议离婚并办理了离婚手续。双方约定女儿随徐牡丹共同生活，座落于杭州市西湖区名家苑2幢1单元301室的房屋产权归女方所有。2011年8月，徐牡丹与王嘉结婚。王嘉有一养子王锁，年满15周岁，共同生活。2011年9月，徐牡丹持相关资料到市房管局办理了名家苑房屋所有权的转移登记手续，领取了其名下的房屋所有权证。2012年，徐牡丹意外死亡。在办理房屋的继承手续时，王嘉和赵玉发生了纠纷。请问： 1、若徐牡丹的父母先于其死亡，该房屋的继承人如何确定？为什么？ 2、继承人之间的份额如何确定？为什么？ 3、若继承人之间协商一致，共同委托房屋中介公司代为办理房屋所有权的继承手续，请问该公司应如何办理？房屋的共有性质如何确定？ 4、徐牡丹办理离婚后的房屋过户手续应如何办理？ 2、案例二： 2002年1月，王某与李某结婚，同年2月共同出资购买了市区一处房屋，办理了各项手续后，申请登记和领取了产权人为王某的《房屋所有权证》。 2005年，王某将房屋出租给李伟。约定租赁期限为10年，每年的租金为2.5万元。一年结一次租金。 2008年2月王某因经营企业缺少资金，以自有房屋抵押向银行贷款20万元，向房管部门办理了抵押登记手续。贷款届满，王某因企业经营不善，无力清偿贷款本息。银行起诉王某，法院判决王某清偿借款本息。判决生效后，王某未履行，法院在银行的申请并征询李伟放弃优先购买权后，强制拍卖抵押给银行的房屋。 张某通过拍卖公司以50万元的价款竞购得该房屋。法院向张某出具了民事裁定：1、拍卖王某的房屋归张某所有；2、张某支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本息；3、张某自行到房管部门办理房屋登记手续。但张某买房后为了躲避交纳房屋交易契税等原因，一直未到房管部门办理过户登记手续。 2009年3月，王某与李某离婚，将该房屋当作夫妻共同财产分割。张某得知后不同意，引起纠纷。请问： 1、请问此时谁享有房屋所有权？房屋所有权何时发生转移 ？为什么？ 2、张某是否有权要求李伟腾退？为什么？ 3、关于案例中的抵押行为是否有效？抵押权何时成立？为什么？ 4、如张某持法院的民事裁定书申请房屋登记，张某应当向登记机构提供什么材料？ 二、继承常见问题简析 （一）案件基本事实： 1、徐女和唐男两夫妻，生有子女唐一和唐二。 2、2000年，夫妻关系存续期间徐女向开发商购买商品房一套，产权登记在徐女名下。 3、2009年2月，徐女去世(其父母先于死亡)。3月，唐男向登记机构提交申请，要求将房屋过户到自己名下。房屋登记机构根据唐南的申请以及其提供的资料，为其颁发了0001号房屋所有权证。 4、同年6月，唐男将房屋赠与给唐一，并办理了赠与合同公证。8月，唐男和唐一共同向房屋登记机构申请办理了过户手续。唐一领取了0002号房屋所有权证。 5、2010年，唐二向人民法院起诉房屋登记机构，要求撤销0002号房屋所有权证书。人民法院经审理后，判决撤销房屋所有权。 法律分析： 1、继承和赠与的概念 继承是指自然人死亡后，由法律规定的人或遗嘱指定的人依法取得死者遗留的个人合法财产的法律制度。 继承有法定继承和遗嘱继承之分。 法定继承是指根据法律直接规定的继承人的范围、继承人继承的顺序、继承人继承遗产的份额及遗产的分配原则继承被继承人的遗产。 遗嘱继承是指继承开始后，按照被继承人所立的合法有效的遗嘱继承被继承人遗产的继承制度。 （2）继承从被继承人死亡时开始第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 注：继承证明即为“继承权公证书” 三、《物权法》和《合同法》相关知识 　1、第二条 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 2、第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 　 3、第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。　 4、第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。　 　5、第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办