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论农村宅基地使用权自由流转 宅基地作为与房屋不可分割的部分，是指具有某一集体经济组织 身份的公民在符合相关申请条件并依法批准专门用于建造住宅及其 附属设施的那部分集体土地。根据我国《物权法》第一百五十二条规 定，宅基地使用权是指农村居民因建造自由住宅而对集体所有土地的 占有，使用的权利。据此，我们可以看到宅基地使用权的主体、权利 客体以及目的都具有特定性。宅基地使用权的主体是农村集体经济组 织成员，其权利客体仅限于集体所有的土地，宅基地使用权只能用来 供农村村民建造住宅及其附属设施。 一、我国当前对农村宅基地的法律规定 正是因为宅基地使用权的特殊性，因此我国相关法律法规对宅基 地的取得、行使、转让等进行了严格的规制。我国《物权法》第一百 五十三条规定：“宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理 法等法律和国家有关规定。”我国《土地管理法》第六十二条第一款 规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超 过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定：“农村村民出卖、 出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农村 集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但 是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼 并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国《物权法》第 一百八十四条和《担保法》第三十七条都规定宅基地使用权不得用于 抵押。1999 年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地 的通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市 居民占用农民集体土地建设住宅，有关部门不得为违法建造和购买的 住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理 的决定》中规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2004 年国土资 源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定：“严 禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建 造的住宅发放土地使用证。”除了中央制定相关法律规定，部分地方 性的法贵和规章也对农村宅基地使用权流转问题做出了规定。 二、我国农村宅基地的现状及其使用权转让条件 近年来，我国经济迅速发展，随之而来的是城市化大幅推进，城 市建设用地需求越来越大，供给却愈发不足，供需矛盾日渐扩大。而 另一边，随着城市化的推进，又大批农民进入城市，在城市定居，因 此他们原先在农村宅基地上的房屋就闲置了。据资料显示，在我国 214 亿亩村庄建设用地中，农村宅基地的闲置面积约为 10%~15%。 一端是城市建设用地不足，另一端是农村宅基地的大量闲置，对这样 的现实状况，越来越多的呼声要求对宅基地的流转进行“开禁”。 正如前面提到的法律规定，我国目前关于农村宅基地使用权有着 严格的限制。农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：一 是经本村委员会同意；二是转让人与受让人为同村人；三是转让人户 口已迁出本村或一户多宅。如系一户一宅，需明确表示不再申请宅基 地，且有证据表明其已有住房住房保障，如与其他近亲属合户居住； 四是受让人无宅基地；五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一 并转让。这重重条件严重限制了土地资源的优化配置。 三、目前禁止宅基地使用权自由流转的理由 第一、宅基地使用权是由村民以集体成员身份无偿取得的，并且 没有使用期限。宅基地属于农村集体所有，个人无权将其转让给集体 组织以外的人使用。如果允许宅基地使用权自由流转，农民买地获利， 就会损害集体和其他成员的利益。 第二、宅基地使用权的社会保障性。我国现行的农村宅基地使用 权制度是二十世纪八十年代初期，农村进行经济体制改革，推行家庭 联产承包责任制后，为调整各种新型农村经济关系而确立的。此时， 宅基地使用权制度的确立主要是基于农村尚未建立社会保障制度，宅 基地使用权事实上成为实现农民基本居住权利而由国家向农民提供 的基本社会保障，且有社会福利性。我国农村社会保障制度仍未完全 建立，这就决定了当时设计的具有安居意义的宅基地使用权制度至今 仍需沿用。配给制度决定了宅基地使用权的不可交易性，宅基地使用 权不可交易性保证了配给制度的有效性。允许转让而又坚持农户转让 了宅基地就不再分配宅基地，就必须考虑失去宅基地的农民如何生存 的问题，一两个农户丧失宅基地还可以通过投靠亲友、外出打工租房 来解决住宿问题，若一个村有几十户，一个乡有几百户丧失宅基地的 农户，就会