2004实践的的总结旧村改造中确定.pptVIP

旧村改造中确定净容积率的思路和步骤 世联研究理论 确定净容积率——规划思路 确定净容积率——具体步骤 基准净容积率的确定思路 修正净容积率1 ——降低拆赔比 修正净容积率2——通过用地平衡和政策扶持 修正净容积率3 ——基于城市规划标准可能的调整 空间形态验证——不同容积率状态下的空间形式 建筑增量校核——分析增量可行性的思路 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 通过经济测算确定项目具备常规开发利润的基准容积率 分析影响容积率的关键因素 各村受关键影响因素的影响程度分析 分别对各村基准容积率进行调整 基准容积率 修正容积率1 修正容积率3 容积率区间 政策和经济平衡修正 其他因素修正 空间验证 修正容积率2 策略修正 根据对以往城中村和旧城改造案例研究，并通过经济测算可得出建设容积率与现状容积率有以下规律： 拆赔比1:1 实现15%的利润 赔偿功能不变 居住+常规配套商业 基准容积率 建设容积率至少应达到 现状容积率的2倍 必须说明的是，拆赔比只是市场期望值，而不是规定值 政府推动城中村改造不可能按1:1的拆赔进行。 根据经济测算，在高密度城中村改造中，拆赔比每下降0.05，在保证原经济平衡下容积率可下降0.15。 拆赔比与改造时序相关，先期改造谈判难度大，政府议价能力低，拆赔比可能偏高，后期随着政府和市场的作用，产业结构升级，