OK万豪御龙花园2012年营销的方案20120425.docVIP

万豪御龙花园2012年营销思路 计划概要 为了圆满完成“御龙花园三期”的销售任务, 武汉卓创房地产营销顾问公司御龙花园项目部（以下简称御龙项目组）对2012年1-4月的销售情况及市场情况进行了分析，并针对项目后期的销售机会与问题进行深入研究与分析后，特拟定了2012年未来三个季度的销售目标与销售措施，及完成销售任务所需的广告投放费用计划，以期较好地完成公司下达的销售目标。 2012年5-12月销售总额约为7140万元，总套数为244套。御龙花园项目部计划全部完成销售，即7140万元（月度计划为890万元）。销售费用控制在1%以内(即总费用控制在72万元左右)。 一、项目营销情况回顾 1.本案 三C销售情况回顾 1.1 2012年1-4月销售情况回顾 2012年1-4月销售66套，销售总金额：1795万元，平均月销售金额449万元 ，平均月销售套数17套； 1.2 项目现状 首期开盘至今逾5年，市场认知度较高、社区成熟，但现已近尾盘，形象及展示面与主体市场有所区隔； 项目西邻“大型公墓”，短期内硬伤较为严重； 假复式货量积压较为严重，去化难度较大； 销售价格相对有一定竞争优势； 南地块即将面市； 1.3 市场竞争态势 市场购买主力有限、区域内目标客户相似、未来推售时间接近、区位特征类同、价表透明 主要竞品：景湖世纪城 、天洁雅典城、书苑小区、桂花城等 次要竞品：三江航天花园 、中央城等 竞品集中放量推盘，以价换量，争抢客户严重 市场供过于求 二、项目剩余产品盘点及分析 1 项目产品情况： 项目三期总计住宅数为244套（截止2012年4月28日）。 1.1 御龙花园三期团产品统计表： 户 型 楼栋 套 数 总金额 A、B组团平层 20# 1 620万 29# 1 30# 7 32# 3 C组团 已推售部分 105 5210万 未推售部分 99 复式 - 28 1310万 合计 　 244 7140万 1.2 复式产品统计 A、B组团剩余假复式总计28套，总面积为5472平方米，目前均价2400元/平米； 1.3.1 复式产品统计表 栋号 房号 面积 单价 总价 15# 1-601复式 212.29 2539 538981 17# 1-1101 161.46 2750 444015 18# 1-1101 204.83 2750 563283 18# 1-1102 205.13 2694 552712 18# 2-1102 161.51 2694 435180 19# 1-1101 145.01 2806 406834 19# 1-1102 193.51 2772 536453 20# 1-1101 193.51 2638 510436 20# 1-1102 145.01 2672 387499 21# 1-1502 224.75 2672 600582 21# 2-1501 224.75 2672 600582 21# 2-1502 195.33 2728 532817 29# 1-1101 158.88 2750 436920 29# 1-1102 220.42 2639 581664 29# 2-1101 223.54 2639 589897 29# 2-1102 155.76 2694 419687 30# 1-1501 174.92 2561 447990 30# 2-1502 198.58 2561 508585 30# 3-1501 172.97 2606 450683 30# 3-1502 201.17 2583 519689 31# 1-1101 176 2583 454667 31# 1-1102 249.51 2517 627934 31# 2-1101 232.96 2561 596636 31# 2-1102 166.02 2617 434419 32# 1-1502 192.38 2594 499119 32# 2-1501 157.21 2506 393898 32# 2-1502 157.22 2506 393923 32# 3-1501 192.75 2539 489371 32# 3-1502 174.83 2672 467185 合计 5472 1310万 三、2012年5-12月项目核心营销策略 推盘策略：强化客户梳理，分阶段以不同的主题形式推广，集中推售意向房源，再根据不同的销售节点，分批少量补充货量； 三房 特性：改善 就目前而言120平以上的房源多集中于27#、28#，3AB尾盘剩余； 27#、28#均为一梯两户，主力户型：127、13