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一季度广州住宅租金同比涨9.2% 天河越秀领涨 据合富标准租金统计，2014年一季度，广州住宅租赁市场仍保持需求较活跃、租金稳中有升的态势。但受经济放缓、租金较快上涨以及盘源不足影响，租赁实际成交量小幅下降；而租金则同比2013年同期上涨9.2%。分析认为：受“外地人三年社保”政策的影响，部分购买力强的外地户籍租客购房受阻，令优质单位租赁需求增大，租金涨幅较大。 整体市场：一季度租金稳中有升，租赁宗数小幅下降 2014年一季度住宅合富标准租金为51元/㎡.月，环比2014年四季度上涨1.2%，2013年二季度、三季度和四季度的标准租金环比涨幅分别为2.1%、2.5%和3.1%，而2014年一季度的环比涨幅有所放缓，为1.2%。 图：2008年一季度—2014年一季度广州合富标准租金环比升幅的变化 据合富标准租金监测显示，2014年一季度广州住宅租金成交宗数，同比2013年一季度下降了6.7%，较2012年一季度下降了8.3%。 分析认为主要受三方面因素的影响：一是广州市经济增速有所降低，外来就业人口增幅放缓。二是租金较快上涨，承租人群的基数有所收窄。三是租赁盘源供应不足。 各区市场：天河、越秀租金最高、涨幅最大 由区域看，租金最高的是越秀区和天河区，平均租金高达70元/㎡.月以上；其次是荔湾区以及海珠区，平均租金50元/㎡.月左右；黄埔区、白云区、番禺区处于第三梯队，平均租金接近40元/㎡.月。外围区域中，萝岗平均租金在30元/㎡.月左右；花都的租金最低，不足25元/㎡.月。 2014年一季度广州各区域的租金升幅大多集中10%左右。升幅最大的也是天河区、越秀区，在10%以上，这较大程度上反映了两区无可比拟的市区核心价值。其次是番禺区，同比升幅也在10%以上，大致受两方面因素影响：一是承接天河区外溢的租赁需求增多；二是“外地人三年社保”政策下，外地户籍租赁需求增加，主要以上班工薪族以及专业市场的商户居多。 黄埔区、荔湾区以及海珠区，同比升幅均在10%左右。黄埔区承接天河区外溢的租赁需求增多影响，其中租客以在天河上班的工薪中层白领居多；荔湾区和海珠区外地户籍的租赁需求有所增加。 表：2014年一季度广州住宅合富标准租金(单位：元/㎡.月) 各户型市场：三房单位租金涨幅大 由各户型看，1房的平均租金单价最高，为66.8元/㎡；2、3房的平均租金单位约为45元/㎡左右。 与2013年同期比较，1、2、3房各户型涨幅基本在一成左右。与2014年一季度比较，1房和2房单位大致保持稳中略升态势，涨幅分别为0.2%和0.6%。3房中大户型、较舒适物业及部分大面积优质单位的租金涨幅较大，涨幅为2.4%。 租金回报率： 2008年4.7%，2014年一季度2.6%，走低趋势缓和 由于住宅买卖售价的上涨速度快于租金，因此近年来出租回报率呈缓慢走低的态势。2008年广州住宅的出租回报率高达4.7%，其后出租回报水平一直下降，2014年一季度的出租回报率仅为2.6%。 由户型看，天河、海珠、荔湾、越秀、白云等中心区域优质的1房和2房单位，出租回报率相对较高，不少在2.6%以上。3房以上大面积单位的出租回报率相对较低，不少在2%左右，个别仅为1.8%。 图：近年广州住宅租金回报率走势（单位：%） 预测：租赁需求将保持活跃，二季度租金稳中有升 2014年第二季度，毕业生租客增多，产业人口来穗持续增加，预计租赁需求依然会保持活跃，租金仍会继续上涨。中高端住宅的租值已经达到一定高位，预计以稳中有升为主。 中长期看，广州经济稳步发展、城市建设提速以及规划利好不断等因素宏观层面，广州实际居住需求仍十分庞大，租赁需求保持较活跃、租金稳中有升的趋势将持续。 附表：2014年一季度广州各板块各户型住宅合富标准租金总价(单位：元.月) 区域 板块 户型 2014年 一季度 2013年 四季度 环比 天河 东圃—员村 1房 2496 2513 -0.7 2房 3680 3469 6.1 3房 4158 4246 -2.1 天河公园板块 1房 2893 3116 -7.1 2房 4018 3714 8.2 体育中心板块 1房 3285 3437 -4.4 2房 5030 5055 -0.5 3房 6300 6300 0.0 汇景板块 4房 11247 10733 4.8 珠江新城板块 1房 4199 4169 0.7 2房 5736 5593 2.6 3房 10500 10430 0.7 海珠 赤岗—琶洲板块 2房 3656 3589 1.9 4房 7875 7595 3.7 滨江东板块 1房 3100 3056 1.4 2房 4044 3965 2.0 江南西—宝岗板块 1房 2328 227