储地利益链 文档 2-.docVIP

上篇：储地利益链 “低价收储，高价拍卖”的土地储备制度被证明是一个神奇的杠杆：通过垄断土地一级市场，并辅之以“招拍挂”的供地方式，政府成为土地出让的最大受益者 《财经》记者 慈冰 张有义? 　　月春寒。北京市朝阳区望京地区东北角的大望京村，城乡结合部的喧嚣和嘈杂已不见踪影，“政府储备用地”的红旗插在整饬一新的空旷土地上，猎猎作响。 　　过去一年间，大望京村是一个上演“奇迹”的地方。作为北京市城乡一体化试点村，这里仅用53天完成了48.6万平方米的拆迁清退，而且创造了“全村无一户上访、无一户强拆的北京纪录”。 　　从拆迁之日起，大望京村便被纳入朝阳区土地储备之列，并被划分为五个区域，于今年实现整体土地供应。其所在地崔各庄乡副乡长胡振俭对《财经》记者说，2009年7月30日后，大望京村作为一个自然村就不存在了。 　　消失半年之后，大望京村却因今春北京“地王”面世，再度回到公众视线之前。 　　只赚不赔的天价交易 　　此前拍卖三幅地块已基本收回成本，余下两个地块的出让所得将为净收益 　　2010年3月15日，远洋地产（03377.HK）以40.8亿元斩获朝阳区崔各庄乡大望京村1号储备用地，该地块楼面地价达每平方米2.75万元，成为北京新的“单价地王”。 　　时隔两日，经过82轮“血战”，保利地产（600048.SH）斥资50.4亿元将大望京村4号、5号储备用地收入囊中。尽管未破远洋地产创下的“地王”记录，亦属让市场惊叹的天价。 　　北京市国土资源局（下称国土局）3月18日称， 2号、3号地块因竞标企业不足三家而流标，计划将由招标改为挂牌出让。 　　但经此一役，大望京村土地储备项目已获利颇丰。 　　由于规定了“土地成交后须一次性付款”，此前拍卖的三块51.66万平方米土地净收91.2亿元的土地出让金。而余下的2号、3号地块总面积38.4万平方米，且土地性质为商业金融用地、文化娱乐用地，市场预估价格不低于100亿元。 　　接近北京市政府的知情人士对《财经》记者透露，按照朝阳区土地储备中心此前预算，大望京村土地储备项目投入约116亿元。 　　其中，一级开发直接成本57.8亿元，相关财务费用及一级开发管理费约8.4亿元，以及大望京项目安置房组团（南皋组团）拆迁建设成本50亿元。以此计算，望京地区此前拍卖三幅地块已基本收回成本，余下两个地块的出让所得将为净收益。 　　“地王”的出现也直接刺激了区域房价的上涨。《财经》记者通过走访该区域二手房门店后了解到，目前该区域二手房均价在2.5万元左右，比2009年年初最低点时有近一倍涨幅。就在望京地王拍出当天，很多业主纷纷要求提价，报价已有5％的涨幅。而不少业主已放弃卖房计划，说要“再等等看”。 　　这一天，北京土地市场还接连出现三个“地王”，拿地方无一例外地都是央企。而3月15日和17日仅两天时间内，北京卖地收入就超过220亿元，达到去年全年的24％。 　　这样的火热场面，与此前全国两会传递出的平稳房价的信号和决心背道而驰，公众反应强烈，对央企财大气粗哄抬地价的批评不绝于耳。 　　在政府高层的直接过问下，各方迅速做出反应。国资委3月18日下午召开新闻发布会表示，78家不以房地产为主业的央企正在加快进行调整重组，将在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。 　　几乎同一时间，北京市土地整理储备中心（下称土地储备中心）决定暂停原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公顷土地。 　　但在北京市看来，像大望京村这样的试点无疑是成功的，且正被迅速复制推广。与大望京村一路（五环路）之隔的崔各庄乡索家坟村已被列入政府土地储备的范围，按照村政府通知，6月底之前村民必须清腾房屋，做好拆迁准备。 　　谁有资格参与规划 　　少数开发商为何能在公开竞拍之前，就完成整个项目的产品设计？ 　　大望京村出现楼面价超商品房价格的“地王”，据中原地产研究部分析主要原因是，该区域商品房项目越来越少，土地稀缺；通信产业和互联网产业十分发达，摩托罗拉、索爱、西门子、松下、微软等高科技企业总部均设于此，且生活配套设施完善，特别是15号线等轨道交通即将开通。 　　尽管该地块先天优势明显，远洋地产仍遭遇了“地块价格偏高”的质疑。远洋地产回应称是公平竞争的结果，但同时表示，公司很早就开始研究大望京项目规划，十分了解该地区的整体规划和功能定位，“竞价前已完成该项目产品的设计研究和初步方案。” 　　这样的回应更加令人疑惑，远洋地产为何能在公开竞拍之前，就完成整个项目的产品设计？ 　　《财经》记者在采访中了解到，远洋地产早在去年便与该地块有过“深度接触”。 　　2009年，北京市规划委员会（下称北京规划委）朝阳分局曾对“大望京商务区”规划开展过一次方案征集，定向邀请五家规划设计单位参与方案竞标。但与其他竞