伟业顾问--（437）滨海湖营销报告终版07.4.27.ppt

* * * * 本案在和迪拜人工岛在规划及开发方式较相似，借鉴后在项目品质感和知名度上起到较好的推广作用。 项目定位 对比与引用 * 世界的朱美拉 中国的棕榈岛 项目定位 * 客群解析 * 客群解析 以区域地源客群为基础 逐步扩展，带动天津市区对滨海区域追随者 影响并吸纳需求的外埠市场客户 客群阶段性构成 * 客群解析 开发区 西区 开发区 区域内部 区域自住型客群 项目初期客源主要来自滨海区域及周边的地源性客群。 项目初期客源 区域内高端人群，有财富积累，最求未来价值 客群特征 区域：开发区西区\开发区\塘、汉、大 职业：外资高级企业中高层、科技高级人才、政府高官 等区域中坚骨干 消费：区域先期者进入，看重未来潜力 需求：区域价值认同，对未来价值的追求 主 主 轻 * 客群解析 城市度假客群 随着项目进度的发展 ，项目中期客源主要来自天津市区及附近客群。 项目中期客源 城市的中坚人群，财富积累随个人的成长，支付能力强。 客群特征 区域：河西、和平、南开\环城区域\市区内部其他区域 职业：私企、自营等老板级人物。 置业：看重品牌价值与区域核心价值，注重物业升级， 核心价值资源占有欲望较强。 消费：政策的倾向和区域价值是升值的有力保障 需求：区域价值认同，追求附加价值 河西区 环城区域 市区内部 主 次 轻 * 客群解析 外埠品质型客群 项目自身品质的逐渐完善，后期客源逐步延伸到周边外埠市场。 项目后期客源 行业内的成功者，财富积累丰富，最求趋向品质化 客群特征 区域：北京\唐山\其他外埠地区 职业：商界领袖、私企发家者 消费：理性消费，务实自我 需求：区域成熟度，项目品质化 北京 唐山 其他外埠 主 次 轻 * 区域自住型客群 产品特性 项目定位——客群解析 城区度假客群 外埠品质型客群 项目后期客群 项目中期客群 项目初期客群 开发区 西区 开发区 区域内部 河西区 环城区域 市区内部 北京 唐山 其他外埠 目标客群装户 随着项目进度逐步显现，客群区域将逐步放大，对项目的需求也渐向品质化方向发展 区域未来发展 区域项目融合 项目品质追求 * 营销策略 * 营销目标 营销策略——推盘策略 项目整体销售时间12个月 全盘实现均价8800元/平米 实现销售总额3亿元 * 总体策略 营销策略——推盘策略 根据现有地块资源，在价格、产品、及位置方面采取策略方针 价格方面：采取平开高走，逐步放量的价格方针 产品方面：独体双拼相互配合，双拼带动独栋的策略方针 位置方面：按照景观资源，由低到高的推出方式，逐步去划 * 资源明晰 营销策略——推盘策略 双拼现有资源较多，量体是独栋别墅的3倍，并为主力去划产品，地块中A4地块量化较大，景观资源最好好，A1地块位居其次。 独栋 套数 面积 双拼 套数 面积 A1地块 13 4931.38 A1地块 24 6219.22 A4地块 18 7797.19 A4地块 48 11064.04 A8地块 0 0 A8地块 22 4697.34 汇总 39 12728.57 汇总 94 21980.6 * 地块资源分析 营销策略——推盘策略 A1地块 A8地块 A4地块 A1 景观：地块三面环聚高尔夫，水景辐射面较低 位置：A区较北侧，周边无明显遮挡建筑物； 产品：独栋和双拼兼有 A8 A4 景观：地块北侧由高尔夫景观资源，三面环湖，每户景观较平均 位置：A区西侧，周边与其他别墅地块相邻生活氛围较浓厚； 产品：独栋和双拼兼有，体量较大 景观：单侧有部分水景和高尔夫景观，辐射面较低 位置：A区地块内侧 产品：产品为双拼，配置较单一 对比三大地块综合反映，A4综合资源较优、A1居次、A8居后 * 推盘节奏 营销策略——推盘策略 A1地块 A8地块 A4地块 后期释放A4地块 地块均价：9400元/平米 独栋产品：9200元/平米 双拼产品：9282元/平米 中期释放A8地块 地块均价：8450元/平米 双拼产品：8450元/平米 先期释放A1地块 地块均价：8132元/平米 独栋产品：8300元/平米 双拼产品：8000元/平米 根据体量、产品等综合考虑，A1地块在先期推出便于初期的客户吸纳和有利于销售