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中管网房地产频道 物业管理实务 执教：肖海林 物业管理课程讲义 物业管理课程讲义 物业管理实务 中管网房地产频道 第一章 物业管理企业 第一节 概述 第二节 物业管理企业的设立 第三节 物业管理企业的组织 形式与机构设置 第一节 概述 一、房地产开发的程序与内容 二、物业管理企业的概念和特征 三、物业管理企业的分类 四、物业管理企业的常见模式 一 、房地产开发的程序与内容 投资决策分析阶段 前期工作阶段 项目建设阶段 竣工验收与交付使用阶段 物业管理阶段 初步可研 项目选择 规划设计 资金融通 项目立项 土地获取 施工过程 监理招投标 施工招投标 交付使用 竣工验收 物业管理 物业接收 物业管理阶段 物业管理（Real Property Management 或 Property Management)，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务。 物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务. 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,主要包括： (一)写字楼 (二)零售商业物业 (三)出租型别墅或公寓 (四)工业物业 (五)酒店和休闲娱乐设施. 物业经营管理活动的管理对象 物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标,是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力. 二、物业管理企业的概念和特征 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 物业管理企业的特征： 一、是独立的企业法人 二、属于服务性企业 三、具有一定的公共管理性质的职能 三、物业管理企业的分类 （一）按照投资主体的经济成分来划分 1、全民所有制物业管理企业 2、集体所有制物业管理企业 3、民营物业管理企业 4、外资物业管理企业 5、其他物业管理企业 （二）按股东出资形式来划分 1、物业管理有限责任公司 2、物业管理股份有限公司 3、股份合作型物业管理企业 四、物业管理企业的常见模式 （一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （二）独立的物业管理企业 （三）物业管理集团公司 物业经营管理企业 物业经营管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种. 管理型物业管理企业 管理型物业管理企业的工作重点：物业管理工作的计划与规划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理。 专业型物业管理企业 专业型物业管理企业通常以专业分包和直接接受业主委托的形式获得物业管理服务。 物业管理企业从管理的层次上,又可分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次. 第二节 物业管理企业的设立 一、物业管理企业的工商注册登记 二、物业管理企业的资质审批及管理 一、物业管理企业的工商注册登记 物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，办理手续与一般企业相同。 （一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 （六）公司章程 二、物业管理企业的资质审批及管理 （一）物业管理企业的资质条件 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；直辖市人民政府房地主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理；设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理。 （1）注册资本 （2）物业管理专业人员和专职管理及技 术人员 （3）专业人员取得职业资格证书 （4）所管理的物业类型及管理面积 （5）建立企业管理制度和标准；建立企 业信用档案系统；经营管理业绩 （二）在申报资质时需提供的资料