20090318张家港楼盘调查.pptVIP

3.2.7产品去化分析 从张家港市场的产品供销状况来看，有以下几个特征： 144㎡ 以上的大面积产品市场供应量较高，销售周期长，销售速度一般； 80㎡以下的面积产品市场供给量不高，销售状况较为不错； 80-120㎡的产品销售状况极为一般，市场接受度不高； 120-143㎡的因其能较好的满足客户的居住需求，同时总价控制相对合理，是张家港目前市场接受度最高的产品。 120-143㎡的产品市场接受度最高。 3.2.8产品单价分析 张家港销售均价超越6000元/㎡，楼市已进入了高单价时代。 市场上在售的公寓产品主要集中在6000-8000元/㎡之间； 暨阳湖区域的价格是目前张家港区域销售价格最高的板块，其在售项目蓝湖湾销售均价高达8000-9000元/㎡； 城西区域销售均价在6000-7000元/㎡之间，价格上反映出该区域的市场地位——楼市主战场； 蓝波金典项目销售单价为5500元/㎡，是目前市区的较低水平，而5000元/㎡以下的公寓产品主要分布在乘航等远郊板块。 3.2.9产品总价分析 张家港在售产品的主力总价主要集中在70-110万元之间。 市场上在售的公寓产品主力总价带集中在70-110万元之间，在城东、城西、城南均有分布； 暨阳湖区域是目前张家港的高总价公寓聚集地，区域内在售公寓产品主力总价均在100万元以上； 城西区域各楼盘产品总价主要集中在80-120万元之间，另外50万左右的低总价产品也有一定数量。 档次稍低的蓝波经典和翔和庭院项目的产品总价则集中在40-80万之间。 3.2.10高端物业分析 城中区域在售高端物业匮乏。 张家港高档物业分布区域： 暨阳湖区域：张家港独一无二的暨阳湖生态居住区聚集了市场上的最高端物业，早期的湖滨国际、丽景华都以及在售的蓝湖湾、暨阳湖一号等项目都分布于此； 城西新城区域：作为城市副中心，购物公园、梁丰高中、第一人民医院等配套齐全，在售高端楼盘有汇景豪苑、甲江南、中联皇冠国际等； 城东区域：帝景豪园是梁丰生态园周边唯一的大型高端项目。 3.2.10高端物业分析 王府名邸，项目建筑面积6万㎡，2004年开盘以来，500余套房源销售一空； 丽景华都，项目总量1046套，2005年10月份开盘以来，目前销售率达95%以上； 湖滨国际，项目总量约1200套，2006年4月开盘以来，目前销售率达到95%左右； 汇景豪苑，2007年11月一期开盘，推出200余套房源，当月销售80%左右； 蓝湖湾，08年6月一期开盘，300余套房源，至今去化已达150套左右； 中联皇冠国际，08年7月一期开盘，当月公寓产品去化100余套； … … 不难看出， 张家港客户对高端物业接受度很高，高端物业具有很大的市场发展空间。 * 6600-8000 产品、地段 高层、别墅 中联皇冠国际 张家港在售项目价格状况 小高层、高层、别墅 小高层、高层、别墅 高层、超高层 小高层、高层、别墅 产品类型 公寓报价：7500 公园、产品、地段 帝景豪园 公寓报价：7200 产品、地段 甲江南 5800-11000 湖景、产品、地段 蓝湖湾 6000-9000 湖景、产品、地段 湖滨国际 公寓产品价格（元/㎡) 项目卖点 项目名称 目录 1 城市宏观环境分析 2 项目基本素质分析 3 项目市场环境分析 5 项目市场定位建议 4 项目综合价值研判 3.1商业市场环境分析 3.2住宅市场环境分析 3.1.1城市商业概况 城中板块 城西板块 城北板块 城南板块 城东板块 购物公园 暨阳湖皇冠 香港城 恒隆大厦 城市核心区 次级商务中心 板块划分：按照区域分布与商业情况，我们将张家港商业分为五个板块，城中板块、城西板块、城东板块、城南板块、城北板块； 商业特征：张家港商业以街铺为主，除沙洲路步行街外，集中性商业较少； 商业分布：商业目前主要分布在城中板块，为张家港的商业核心区，城西为未来的次级商务中心； 商业地位：重点发展板块，次级商务中心； 商业分布：此板块处于起步阶段，在经营商业较少，目前在建商业主要为今日生活广场、张家港购物公园、友通数码商业广场，未来商业主要为张家港购物公园； 商业特征：整体商业环境较好，档次较高；新建的张家港购物公园为城西主要商业项目，商业面积11万㎡，包含餐饮、休闲、购物、数码、家居和服装等各种业态，其中有一个沃尔玛超市，为政府重点扶持项目； 城西板块介绍 今日生活广场 购物公园 友通数码商业广场 3.1.1城市商业概况 3.1.1城市商业概况 香港城 商业地位：不属于未来商业的重点发展区域； 商业分布：此板块商业主要分布在东二环路的香港城，香港城有奥特莱斯、欧尚等主力店，其他商业则主要为沿路底商； 商业特征：除香港城外，以传统商业为主； 香