中融房地产信托项目选择标准--—金融市场部内参20101118.docVIP

房地产集合资金信托项目选择标准 金融市场部 公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。 开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于30万平米；资信良好，无任何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。 产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率1的低密度住宅、酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。 项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市、沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市的项目，不得选择房地产供给过量（如沈阳）、交易量萎缩、前期房价涨幅过大（如南京、杭州）或经济欠发达的地区。项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位。 地块现状：已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动迁的项目。 开发周期：倾向于2-3年开发周期的10万-30万平米项目，谨慎选择开发周期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，信托期限内还款能力不足的项目。 土地成本：土地成本较低，谨慎选择相对周边地价较高的项目，禁止介入地王项目。 风控措施：对于股权投资项目，信托与开发商真实自有资金投入比例不超过1：1，信托100%或99%控股项目公司，对项目公司所有印鉴、账户、资金封闭运行进行全程监管，开发商对于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺；对于贷款项目，开发商必须满足二级房地产开发资质（其股东具备二级资质亦可）、35%自有资本金投入、四证齐全、抵押率不超过50%的硬性条件。 关于严格执行房地产信托项目审核标准的通知 各业务部门： 当前房地产市场处于政策密集调控期，政策风险和市场风险进一步加剧，为保证公司房地产类信托业务的质量和安全，严格控制风险，公司对房地产类信托项目的审核将严格执行以下标准： 一、交易对手选择 1、融资人（包括控股股东或实际控制人）应具备丰富的房地产开发经验，累计独立开发面积不得少于20万平方米。开发商于经济欠发达地区的县级以下区域完成的开发面积不得作为累计开发面积。 2、融资人应资信良好，无任何不良信用记录（包括已结清不良记录和未结清不良记录），不得有非法融资记录。 3、不得选择因存在大量土地闲置而被国土部门列入黑名单的房地产开发企业。 4、必须对项目公司控股股东（实际控制人）的整体财务状况、投融资情况进行必要的调查和分析核实；加大对实际控制人的资信调查力度，调查范围包括但不限于当地金融机构评级、公开媒体报道、监管部门处罚等情况，必要时引入外部专业机构发表独立的征信意见。 5、项目公司必须股权清晰、债权债务明确。 二、区域选择 1、优先选择经济较为发达且房地产交易量活跃的二、三线城市，避免土地供应量或住宅存量过大的区域。 2、各业务部门在我公司尚未开展房地产业务的城市（限于经济发达地区的县级或其他地区的地市级以上城市）拓展业务的，在立项及开展尽职调查之前，业务部门必须与风险管理部沟通确认该地区是否适合我公司进行投资，否则风险管理部门不予受理立项。 3、公司鼓励在我公司已有业务的城市拓展业务。 三、项目选择 1、必须按照合理预计的销售价格及销售进度基础上，按照销售进度及销售价格同时下降20%的基本假设，对融资项目进行压力测试，压力测试的结果必须能够保障信托资金的安全退出。 2、信托本息的现金保障倍数。依据信托退出后的时点计算的累计现金流净额不得低于信托计划的30%。 3、项目投资效益指标（1）项目毛利率不应低于30%（销售毛利不得低于1000元/平方米）；（2）资本投资收益率不得低于80%。 计算公式：资本投资收益率=项目净利润/（自筹资金+信托资金）对项目售价进行压力测试，盈亏平衡点和现金流平衡点都应该低于70%。 4、规避选择以难以判定价值的资产做抵押的项目。 5、规避选择销售周期较长、分块销售的，或底商面积超过总建筑面积30%的写字楼或大型商业楼项目。 四、保障性住房项目 1、经适房项目。经适房项目用地不需交纳土地出让金，此类项目的优先次级比例可适当放宽。 2、两限房项目。两限房项目用地只需交纳少部分土地出让金，此类项目的优先次级比例亦可适当放宽。 3、廉租房项目。由于廉租房项目实质是由政府运作，房屋建成后用于出租而非出售，此类信托项目在操作时必须遵守信托资金只能投入给政府、并由政府进行回购的原则。 五、次级资金投入 1、采用大信托模式合作的，优先次级比必须坚持不高于1:1的原则。 2、次级资金的认定。融资人次级资金投入必须真实有效，必须核实相关资金投入凭据。次级资金以融资人实际投入为准，不得将土地等资产的评估增值作为次级。 六、信托资金运用 信托资金必须专项