深圳商业地产发展分析及重点商业项目介绍 P7.docVIP

深圳商业地产发展分析及重点商业项目介绍 关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是,关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。 龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA?碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。 但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。 2.商业发展中的尴尬 但是一直以来,深圳商业发展却处在一种尴尬的境地: 一方面,深圳的社会消费品零售总额居于全国前列,拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费支撑力。2004年,商业市场总销售额超过武汉达到全国第五,1996年,世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场,首先落户深圳,1997年欧洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中,深圳迅速成长出一大批优秀的本土零售机构,伴随着其不断的发展壮大,陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。连锁化经营程度较高已经成为深圳商业的显著特点。 2004年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店300家,销售总额430亿元,同比增长29%。截至目前,包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商,已经在全国各地开店逾900家。 但另一方面。年轻的深圳,其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来,存在“年轻的深圳却很难说是一个时尚的城市”的说法。深圳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成,其商业业态和布局都处于一种无序的状态,并且整体档次较低,面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。与深圳的城市发展地位和区域性国际城市的目标之间存在较大的错位。一份由政府机构委托进行的普查显示,截至2004年8月,深圳深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米,按深圳现有1010万消费人口计算,人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积0.96平方米,人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近香港人均1.1平方米的水平。 深圳市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在目前深圳商业网点按数量计算近90％是小门店,这其中约有一半位于城中村内,外部环境和建筑质量都比较差,在各类新兴商业区内,专业商业设施比较缺乏,很多网点都设在商住综合楼宇内;此外,代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。 3.升级,面向未来 商业传统的形成需要时间的沉淀,移民社会特征突出的深圳,其城市性的发展一直滞后于快速膨胀的城市化进程。但随着深圳城市发展的逐渐“成熟”,深圳特区逐渐开始转变为深圳市,具有深圳特色的市民社会开始逐渐形成。这使得2000年后的深圳,越来越向一个常居的城市方向发展。充分表现这一需求的,就是深圳突入其来的猛烈商业地产升级运动,“改造”、“升级”“Mall”一时间成为深圳商业地产的主流语境。在港深24小时通关、CEPA实施等多种利好的刺激下,从2004年开始,深圳大型商业购物中心项目蜂拥而来。在全国炙手可热的大型“Mall”风潮终于也吹到了深圳,2004年底,12万平方米的金光华广场、18万平方米的华润万象城相继开业,填补了深圳商业缺乏大型商业设施的空白,标志着深圳商业进入新的发展阶段,一时吸引了全城的目光。两大SHOPPINGMALL与东门和人民南的改造一道,更强化了罗湖的商业中心地位,深圳最早的商业城区一下有了脱胎换骨的迹象。 但这只是刚刚开始,90年代兴起的华强北商业区则在迅猛的进行新一轮的改造扩张。这一轮的扩张,首先表现在“量”的扩张上。据有关部门不完全统计,仅商业区内目前动工和计划动工的8个大项目,总投资就达43亿元,建筑面积50多万平方米,其中商业经营面积达26万平方米。区内商业经营面积将由现