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十字路口中国城市化与房地产 编者按： 　　从来没有哪一个行业能像房地产业如此牵动人心，如此备受官产学界的关注，如此影响中国宏观经济的格局。中央宏观调控措施出台后，尽管不是单纯针对房地产的，但反应最敏感、嗓门最大、争论最多的莫过于房地产业。一路飘红、高歌猛进的中国房地产业仿佛突然走到红灯闪烁的十字路口，明天的奶酪在哪里成了一个争论不休的话题。著名房地产问题专家王志纲先生应本刊之约， 系统阐述了他对这一热点问题的看法，现刊发以飨读者。 　　 　　大洗牌来了 　　 　　7月中旬，由国土资源部土地利用管理司主办的首届中国城市土地运营博览会 (地博会)将在深圳举行。据说这将会是迄今为止规模最大、涉及土地与资本最多、国内外投资商和开发商最广泛参与的一次土地市场化运营的盛会。 　　这个本来要在去年地产开发高潮期举办的会议，由于非典的原因推迟到今年。而此时恰逢中央调整房地产开发政策，宏观形势发生了根本的变化。主办方在时间紧、任务重，仓促上马的情况下对会议前景颇为担心。谁料消息一发出，全国务大城市的政府官员、地产商以及有关方面的专家学者、主流媒体均表现出前所未有的热情。关注之切、期望之高、参会之踊跃大大超出主办者的意料。不少市委书记或市长表示将亲自带队参会，发展商更是“南拳北腿，东邪西毒”纷纷粉墨登场。不管是富裕的珠三角、长三角，还是贫穷的西部以及正在崛起的东部地区，人们都纷纷响应。为什么在大气候转“凉”的时候，反而出现这样的“热”现象? 　　地产商们之所以对此次地博会如此关注，是因为他们对市场的天然敏感。他们或许已经意识到，整个中国的房地产业要洗牌了，而且是一场产生强震的大洗牌。洗牌意味着市场变了、环境变了、规则变了、打法变了，不了解这些变化的人必将要吃亏、甚至被淘汰出局。地博会整合地产行业上、中、下游，汇聚官、商、学各界，正好为人们提供了一个观风向、察潮流、了解新规则、研究新打法，同时展示实力、乃至捕捉商机的难得平台。 　　而政府官员之所以对此次地博会表现出如此强烈的兴趣，表明他们也已经意识到，以??地为载体的城市运营对一座城市、一个区域发展的极端重要性，这无疑是一种可喜的历史进步。一个不关注、不懂得城市运营的书记、市长，很难想象他能够引领一座城市持续、健康、全面、快速地发展。 　　此外各种媒体及相关方而对此次地博会的重视，尽管动机各异，但有一点可能是共同的，即大家至少是朦胧地感觉到：通过这次大洗牌，中国城市发展和房地产业有可能进入一个新的阶段了。 　　 　　三个非常重要的拐点 　　 　　大洗牌与中国的城市化进程和房地产业发展的宏观形势密切相关。 　　今天的形势好比二十四节气中的“惊蛰”。也就是寒冬末尽，春意初生之际，人们听到了隐隐春雷，对即将到来的春天满怀憧憬，又在乍暖还寒的“倒春寒”里冻得发抖。为什么这样说呢?大家可以看看 1993年的宏观调控，一些冒进地产企业四面楚歌，哀鸿遍野。今天同样是宏观调控，并没有出现当时那样的局面。因为中国今天的城市化进程和房地产业发展，正好处在三个非常重要的拐点上。 　　―是中国的城市发展到了一个重要的转折点。中国今天的城市化率是37％，按照西方发达国家的发展经验，当一个国家城市化率达到30％的时候，整个城市化将面临一个起飞，而从30％到70％进入―个高速发展的阶段。中国经济经过前十多年超过两位数的增长，尽管问题仍然很多，但一些主要城市在经济上都有了一定的积累，不少书记市长正所谓“手里有粮，心里不慌，脚踏实地，喜气洋洋”。正准备图谋更大更高速的发展。 　　二是中国企业的发展到了―个新的增长阶段。同样经过十多年的积累，一大批优秀的企业成长起来了，特别是私营企业。他们都渡过了原始积累期，从饥渴不安的少年长成身强力壮的青年。他们已经不再依赖小投入，借贷起步，高风险，短平快，滚动发展的模式，有条件考虑大投入，长线和持续经营的增长方式了。他们的抗风险能力已大大加强，对市场的把握，对企业的能力和发展都有了充分的自信。 　　三是民问购买力大大增强，社会消费进入一个新的层面。人们的消费重心已从“必需型”转向“品质型”甚至“奢侈型”。 3年前中央提出“拉动内需”，就是看好中国广大的市场需求对经济增长的支持作用。 　　这三个拐点：一是政府――老头子手里有粮；二是企业一一老板心里有数；三是市民―――老百姓袋里有钱。有这“三老”皆有作为支撑，中央的宏观调控就不至于引起人的波动，反而会使城市和房地产业的发展变得更加有序、适度和可持续，所以我称这次调控为“点刹”，虽然发展速度慢下来了，但能量的有效聚集正是为了稳步的发展，所谓蓄势待发。对未来形势总体上应持乐观态度。 　　 　　留给后人一个什么样的中国 　　 　　那么，应该如何看待中央宏观调控对中国房地产的影响呢? 　　多年来，中国经济增