北京楼市,捂出来“神话”.docVIP

北京楼市,捂出来“神话” 　　公布出来的房价并不一定是市场真实的反映。这是一种典型的虚假繁荣景象，它的市场实质是：开发商普遍捂盘囤售是高房价蔓延的最直接原因；银行的信贷资金支撑、土地的供给问题，则是相对深层的原因。 　　 　　一个阳光昏浊的午后，沈玉泉开着车子由东五环外一路向西，当他将车子开到东三环国贸桥上的时候，鳞次栉比的高楼大厦深深刺激着他，他不再只是简单抱怨物质不丰厚所带来的窘迫，转而失落地谈起房价。 　　这个31岁的外省人，拖家带口在北京生活了10年，依靠开“黑车”来维持一家人的生计。最近两年，月收入勉强可以达到3000元，于是有了想买房的“企图”。不过现实总是让人泄气。在高房价面前，他认为自己与这座城市之间的距离是不可企及的。 　　当他尝试着出现在开发商的售楼处，总是无法获得热情欢迎，售楼小姐们根本就没有耐心去“忍受”他小心翼翼的反复询问，往往交谈不了几句，就将他撇在一边。 　　“遇到这种事情你是不可以生气的。”沈玉泉笑着将手从方向盘上拿起来，做一个挥袖赶人状，说，“没有人和你浪费时间。” 　　沈玉泉描述的情况，在北京大大小小的楼盘里皆有存在。根据记者最近的走访，问题还远不止售楼小姐的态度无一不表现为冷淡和傲慢。并且，那些被高房价驱逐出局的低收入者，显然还没有能力识破目前房价高得离谱的背面的真相。 　　然而，公布出来的房价并不一定是市场真实的反映。显而易见，沈玉泉所遭遇的“不受待见”，更多时候只是一个迷局。 　　真正的情况是，这是一种典型的虚假繁荣景象。它的市场实质是：开发商的普遍捂盘囤售，是高房价蔓延的最直接原因，银行的信贷资金支撑、土地的供给问题，则是相对深层的原因。如果沈玉泉知道这一点，他恐怕不想生气都不行了。 　　 　　“捂热”的房价 　　 　　北京楼市没有销售神话。 　　北京市建设委员会提供的数据显示，在全市3600多个项目中，目前可售的住宅总数未超过11万套。这其中，全市的在售商品期房为6，两套左右，在售商品现房为2.1万套左右，存量房则在1.8万套左右。 　　根据记者的跟踪调查，北京的商品期房平均每天签约不超过200套，最高峰时也只签约500套；而现房签约平均每天不超过100套，最高峰时也只签约200套；至于那些积压在中介机构手里的存量房，全市平均每天签约在100套左右，最高峰时不超过300套。 　　如果建委提供的实时监测数据是可信的，则意味着北京市商品房的签售情况不但不算高，而且按照一般的市场经验，还属于不十分景气的情况。那么在这样的一种签约比待售比率之下，似乎找不出房价可以走高的理由。 　　考虑到根据简单数据变化来判定北京市全部项目的销售真实性，也许不免过于抽象和勉强，在过去的半个多月中，记者也对一些项目进行了抽样跟踪，以便捕捉直观状况。而在实地跟踪的时候，一些更真实的情况，比如“捂盘”，也随之浮出水面。 　　房地产商“捂盘”是全部被抽样调查项目中普遍存在的现象。在调查过程中，沈玉泉遭遇的一切，记者也有同样经历。售楼员对于登门顾客的冷淡和不屑自不必说，售楼处门可罗雀的真实性也是同样大白于天下。然而即使是此情此景，销售方仍然可以无精打采甚至干脆拒绝向来访客人提供楼盘相关销售材料，也无意引导客人做进一步了解。 　　每进一处楼盘，销售方说得最多的一句话是――卖得差不多了。在北京东五环外朝阳路的一个在建项目里，销售人员对记者称，全部楼盘目前卖得只剩下20来套了。但记者此前自北京市建委获得的数据显示，这个自今年6月1日取得预售许可、总共有500多套住宅且地基仍未夯实的被调查项目，尽管销售已过半，但仍有超过60套房屋处于可售状态。然而在销售人员的嘴里，在售量―下子就被“砍”掉近半数。 　　这个周围环境并不好的项目，目前均价为1.2万元，平方米。一年前的开盘价是9000元。售楼人员口头上坚称，过不了多久还会上调价格。尽管中央银行的第二套首付比例阻止了一批二套房消费顾客的进入，部分已进入的也已经在考虑退出，但销售人员说，这对他们的楼盘并无负面影响，“只要提高售价，就可以确保不受损失”。 　　在北京东五环外通惠河南岸一处占地20万平方米的住宅项目里，销售人员在“客人”(记者)的反复要求下，她才自座位上不情愿地站起来，移步到沙盘一侧与客人远远对峙，一脸不耐烦的表情，回答问题的时候一切从简。 　　她不容置疑地宣称，这个小区只有一栋小高层在售，户型均在150平方米到200平方米之间，均价1.3万元/平方米。这名销售员透过玻璃门指示那唯一一栋在售楼房的具体位置。她显然是在向“客人”撒谎同样是北京建委的数据显示，该楼盘项目根本没有销售到“只剩一栋楼”。 　　从2004年开始，该项目先后6次得到北京建委分批次销售的预售许可，除了那些后来因为预售到期而终止预售并隐蔽了公开信息、无从跟