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商品房按套内面积销售必要性 　　近年来，我国房地产业迅速发展，商品房走进老百姓千家万户，围绕商品房的各种纠纷、争论成为全社会关注的热点，如房屋建筑质量问题、购房合同纠纷问题、物业管理问题等，其中，房屋面积纠纷问题已经成为焦点中的焦点。建筑面积原本是城市规划、建筑设计等建筑领域内的一项量化指标，属于纯技术范畴。但由于我国目前商品房销售普遍采用以建筑面积计价的销售方式，面积的多少直接决定了房屋的最终总价格，因此，面积成为各方矛盾的焦点，甚至影响到整个房地产市场的发展。 　　 　　商品房面积纠纷产生的原因 　　 　　从表面看，造成商品房面积纠纷的原因有以下几个方面：一是各相关部门计算房屋建筑面积的标准不一。城市规划、建筑设计、工程预决算、房地产管理等部门都从各自的管理角度制定了相应的计算标准，相互之间存在差异，导致群众思想上的混乱和“到底听谁的”的困惑。二是商品房面积计算是一个专业性强的工作，特别是共有面积分摊计算比较复杂，普通消费者不宜掌握，因此对建筑面积中所分摊的共有面积总是心存疑虑。三是个别开发企业为追求利润，利用它们在信息不对称中的强势地位，做出了一些有损消费者利益的行为。但从深层次看，商品房面积纠纷反映了房地产业超常规发展与管理部门在房地产业特性和发展规律研究上滞后之间的矛盾，笔者从事房地产测绘及管理工作10多年，对此深有感触，由于近年来建筑形式、建筑理念、建筑材料日新月异、千变万化，单纯依靠完善、细化面积计算的技术规定并不能根本解决房屋面积纠纷问题，这是因为：一方面相关技术规定、标准的制定永远落后于建筑形式的变化；另一方面制定技术规定、标准只能是抽象的、原则性的。当针对某个具体的建筑形式时，往往在认识上会产生分歧。这几年，建设部多次召集有关专家讨论房屋面积计算问题，每次都出现激烈辩论的场面，专家们都有丰富的房地产测绘专业知识，在讨论时也没有个人的利益关系，意见尚不易统一，何况作为利益息息相关而又缺乏专业知识的开发商和购房者来说，对技术规定做出不同的理解几乎是必然的。 　　因此，当以面积作为商品房销售价格的计算依据，1平方米价格少则几千元多则几万元时，面积自身在精确性、客观性上的缺陷，使它无法达到买卖双方的要求，这就好比我们用精度为“厘米”的尺子去准确丈量“毫米”一样，出现纠纷也就难避免了。究竟该如何解决长期困扰我们的面积纠纷问题呢？关键在于我们必须拓宽思路，寻找新的途径。面积纠纷源于商品房销售时以建筑面积计价的销售方式，面积纠纷的实质就是销售价格之争，因此，应该从这个根本问题入手，通过研究商品房销售计价方式，找出一种切实可行且买卖双方都容易掌握的销售方法。 　　 　　商品房销售的计价方式及其优缺点 　　 　　价值决定价格，商品房价格的高低是由其内在价值决定的, 是一个“空间”价值的反映，它包含多个方面的因素。无论房屋的价值包括多少因素，最终都通过价格来体现，计算房屋价格所采取的方法，称之为商品房销售计价方式。我国目前商品房销售计价方式主要有以下三种： 　　一、按“套”计价方式。 按“套”计价是将一套房屋以一个“总价”的形式整体进行销售。在现房销售时，按“套”计价是以房屋现状为标准；若是期房销售，则以详细描述房屋状况的建筑设计图纸、技术参数为标准。国际上，不动产交易基本上都是按“套”计价，在我国民间私房买卖以及商品房二级交易市场上也普遍采取这种计价方式。从理论上按“套”计价是商品房销售最科学的方法，因为即使同在一幢楼，建筑面积、层次都相同，由于房屋朝向、户型、环境等各不相同其价值也应不同，一房一价才是合理的计价方法。而且，由于按“套”计价要求直接确认房屋总价，这就避免了“面积”等因素对房价造成的不确定性，简单直观。但按“套”计价虽然有诸多优点，也存在一个很主要的问题，就是缺少明确的量化指标，不利于对产品进行准确的评估。因此，在已有实物作参照的现房销售阶段，提倡和鼓励按“套”计价的方式。但对于期房采取按“套”销售应十分谨慎，这是因为期房按“套” 销售是以预期的建筑设计图纸为标准，比较笼统也没有实物作参照，因而对市场诚信程度、开发企业的守法依规程度、购房者的相关知识水平、政府职能部门监督、管理能力、相关法律法规的完善程度等都有很高的要求。显然，目前我国房地产业的整体水平还无法满足这一要求。因此，在现阶段，笔者不赞成全面推行按“套”计价的销售方式。 　　二、按“建筑面积”计价方式。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。在整个房地产领域建筑面积发挥着重要作用，它是房地产项目审批、开发企业成本测算、房地产评估、物业管理收费，拆迁安置补偿、房地产产权产籍管理以及政府管理部门制定房地产市场监管评价指标等的一项基础数据，并在此基础上形成了一套完整的房地产管理体系。一套商品房的建筑面积由套内