富力君湖华庭客户分析及产品规划.pptVIP

流花湖项目策划方案 目 录 第一部分 项目与区域解析……………………………………………3 第二部分 市场环境分析………………………………………………18 第三部分 流花湖区域消费者调研……………………………………43 第四部分 前期产品定位检讨…………………………………………63 第五部分 竞争及参考市场简析………………………………………72 第六部分 项目发展战略规划…………………………………………82 第七部分 市场定位……………………………………………………87 第八部分 总体发展建议………………………………………………119 第九部分 启动开发建议………………………………………………123 1.1. 主要经济技术指标 公建及配套设施： 教育1,500 ㎡（幼儿园） 商业服务1,000 ㎡（T5栋首二层：肉菜市场） 公共设施215 ㎡（T5栋首层公厕；T6-T7栋首层：居委会、老年活动中心） 垃圾压缩站100 ㎡（T4栋北侧） 会所554 ㎡（T3、T4栋之间） 1.2. 项目区位 本地块位于广州市老城区荔湾区与越秀区交界处，地属荔湾区北部。 1.3. 地块四至 地块形状不规整，东临陈岗路，南接规划路、流花中学，西联站前路，北接流花路小学。 东边景观： 本项目以东是陈岗路，路宽15M。 地块对面主要是多层住宅建筑和 居民住宅、街市，路况较差。 北面/西面景观： 本项目北面和西面主要是多层住宅（部分楼体残破，楼龄较长）及流花路小学，建筑密度大，主要为民居。 南面景观： 地块以南是规划路、华侨新村、流花中学、品湖雅居及新建中住宅项目。华侨新村为多层住宅，楼龄较长。品湖雅居为近年新建楼盘，15层高。流花路在建某楼盘高达26层，89M，严重影响我盘观湖效果。 1.4. 发展环境 （一）人文环境 项目为老城区西村拆迁地块。目前，该区域仍保留部分旧楼，建筑密集，破败不堪。 （二）景观环境 项目南邻流花湖公园。公园总面积54万平方，其中水域面积33万平方米，有3大湖4小湖，以亚热带风光为主要特点，为目前广州市中心最大的城市湖景公园。 （三）交通环境 本项目交通便捷，可快速达到火车站商圈、东风路、人民路、解放路等目的地，道路通畅便捷。 交通难点 本地块虽可接驳流花路、站前路主干道，但地块比较靠内，目前需要经过站前横路、陈岗路才能到达本项目，站前横路、陈岗路均为二线马路，路面宽15M，道路两侧杂乱，多为便利店、小食店等，档次较低，景观欠佳。 规划中道路 本项目南面规划有市政道路，路宽15M，该道路连接站前路至陈岗路，并可直接联通流花路。该规划路为项目日后的主入口通道，但目前仍有大量民居未完成拆迁，开通时间难以确定。规划路开通后可改善项目的交通状况，未来更加方便快捷。 区域配套设施 本项目位于老城区居住的中心地带，是广州市民长期居住的聚集地，生活配套充足，设施完善，市政公园、食肆、医院、学校、银行、邮局、肉菜市场等一应俱全。 市政公园：流花湖公园、越秀公园 医院：广州军区医院、广州医学院、荔湾区口腔医院 学校：流花路小学（户籍小学，区一级）、流花中学(户籍小学，市一级)、广雅中学(省一级)、广雅小学 (市一级) 银行：工商银行、交通银行、农业银行、中国银行 肉菜市场：流花新街市 食肆：顺峰山庄、唐苑 2.1. 宏观经济环境分析 前三季度国民经济保持平稳较快发展，但增速放缓 今年前三季度，我国国内生产总值（GDP）同比增长9.9%，增速自2006年来首次跌破10%降至个位数。 对外出口增速回落。 外部环境继续恶化，出口增长的压力依然较大。 消费增长将趋于放慢。 企业盈利能力明显下降，经济内生性增长动力明显减弱。 结论一：经济景气指下降，对房地产业发展将带来负面影响。 2.2. 房地产市场发展状况分析 2.2.1 广州房地产市场分析 2.2.2 重要房地产政策 2008年9月16日起——下调贷款基准利率0.27%，个人住房公积金贷款利率也相应下调。 2008年10月9日起——下调存贷款利率0.27% 2008年10月30日起——下调存贷款利率0.27% 2008年11月1日起 对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； 对个人销售或购买住房暂免征收印花税； 对个人销售住房暂免征收土地增值税。 2008年10月27日起 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比