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地方征服在楼市调控中角色转换 　　[摘要]房地产的特性需要地方政府的介入，以弥补房地产市场上的失灵。但政府在楼市调控中也有过角色错位的情况，需要转换角色，严格限定其调控范围，防止触角伸至市场调控的边界。 　　[关键词]地方政府；房地产；调控；角色 　　[中图分类号]C913.31　[文献标识码]A　[文章编号]1672－2426(2008)02－0028－02 　　 　　目前，中央以公共利益为基点，出台楼市调控政策，试图控制房价高涨的局面。平衡房地产行业各方的利益，解决广大普通家庭购房难的问题。然而，中央楼市调控政策目标的实现需要地方政府的贯彻实施。利益博弈失衡，地方政府执行楼市调控政策不力，甚至变形走样，是当前我国房价居高不下的重要原因。 　　 　　一、房地产的特性需要地方政府的介入 　　 　　第一，房地产的社会性要求政府介入房地产市场。在市场经济条件下，住房既有商品性又有社会性，住房是人们生活的必需品，人们拥有的居住权是社会住房保障的基本内容。在住房商品化的过程中，我国的低收入家庭无法按等价交换的原则在市场上购房或租房，市场也无法按价值规律提供低档住房，如经济适用房、廉租房等。因而，住房应纳入社会保障体系之中，借助政府的力量来保护低收入家庭的基本住房消费权益。 　　第二，房地产消费的外部性要求政府进行调控。房产作为一种重要的消费资料，其示范效应极为强烈。一部分高收入群体购买高档别墅、高级公寓的需求激发房地产开发商追逐超额利润，房地产开发商大量开发高档房，减少对中低档房的供给，形成畸形的住房供给结构。高收入群体的购房行为造成房价在高价位持续徘徊，排挤了低收入群体的购房需求。 　　第三，房地产市场的不完全竞争性需要政府进行必要干预。一是土地的有限性必然造成供给在一定程度上的垄断，特别是当地价上涨过快时，人们往往把土地当成保值和增值的手段，从而影响土地的有效配置和合理利用。二是由于房地产投资大，回收期长，只有少数房地产开发商能够进入房地产市场。因而住房供给往往带有地域性和垄断性。三是房地产开发商、房地产中介机构处于绝对的信息优势，???购房者在信息获取上更是处于劣势，信息不对称性十分明显。克服市场机制在这些方面的失效，不能单纯依靠市场的作用，必须同时依靠政府的调控手段。 　　第四，房地产的自我增值性需要政府监管。土地是房地产的重要组成要素，土地的自我增值性决定了房地产的自我增值性。房地产的固定性、耐久性和稀缺性使之成为一种重要的投资商品，满足人们的投资需求，而房地产的投资品属性，诱发了大量房地产开发商、投机商囤积土地、房产，以待升值。要想遏制房地产的投机炒房行为，实现土地增值收益的二次分配，需要政府对房地产市场进行必要的监管。 　　 　　二、地方政府在楼市调控中的角色错位 　　 　　作为暴利行业的房地产行业，其投资回报率高达30％-40％，成为不少地方政府GDP的主要支柱、财政收入的主要来源，同时也是城市发展政绩的重要标志。地方政府通过批租土地一次性拿到最多70年的土地租金，通过低成本拆迁把获得的土地出售，收取大部分相关的房地产税费，从不规范的土地市场中赚取灰色收入，成为房地产的最大受益者。逐利的动机致使地方政府在楼市调控中错位，主要表现在以下两方面： 　　一是地方政府介入房地产行业，成为房地产市场的经营者。地方政府在“以地生财、以地活企、以地建城、以地兴城”发展思路的引导下，利用手中所掌握的行政立法权、行政执法权和媒体控制权，控制房地产一级土地市场的供应，低价征收农用耕地，转化为开发用地后以最快的速度投放到房地产市场中，并以招、排、挂等市场化的方式迅速回笼资金。从某种程度上讲，一些城市政府甚至把70％以上的精力投入在土地经营活动中。此外，一些地方政府热衷于在城市大拆大建，创造购房需求，加大住房供需缺口，以此拉高房价。城市政府集运动员和裁判员于一身，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，弱化房地产市场监管者的职能，频繁发生设租寻租行为，在获得显性收入的同时也谋求了大量的隐性租金。 　　二是地方政府伸出“有形之手”，自搞土政策，成为楼市调控政策的抵制者。公共选择理论认为，政府在很大程度上是一个“经济人”，它并非总是代表公共利益，也有其自身利益的追求，其政治行为带有一定的偏好性。房地产业具有很强的地域性，在社会资源有限的情况下，地方政府为谋求自身利益而与中央政府“讨价还价”，力争更多的政策资源。虽有中央或上级政府的监控，但城市政府在政策执行过程中具有相当大的自主性和灵活性，可利用中央所赋予的自由裁量权制定具体的政策细则，发挥市场调控的作用。由于利益的驱使，加上问责的缺位，地方政府在楼市调控过程中出台不少土政策，如将购房落户作为托市的有力工具，鼓励商品房外销，避而不谈利率、税收等关键性调控手段，甚