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如何提高商铺房地产评估技术水平 　　房地产按用途分类，分为住宅、办公、商业、工业及其它用途，房地产评估中，商业用房的价值评估难度较大，这有多方面原因，比如： 　　1、商业用房与住宅、办公类相比，成交的案例较少，搜集资料的渠道不畅通，可搜集的成交价格、租金方面的价格资料有限。 　　2、商业房地产市场受多方面的影响，价格波动较大，敏感性强，如国家产业政策、区域的规划调整、商业的繁华度、经营者决策等诸多因素都会对其价值造成较大影响。 　　3、商业用房的个体特征较强，比如一条街的商铺，由于商业繁华度的不同、商铺开间的大小不同，会使两商铺的价格差异巨大。 　　一、评估机构应加强商铺资料信息数据库的建立 　　1、多渠道搜集商铺成交资料及市场信息，如通过中介公司了解商铺为出售、租赁信息资料；通过拍卖行了解商铺拍卖成交资料等，除此之外，还可以通过报纸、专业杂志、网上查询等多种途径搜集商辅相关资料。 　　2、掌握政策法规，并注重搜集城市发展方向的相关信息。如政府颁布的城市规划发展方向，如交通、基础设施、市政及公建配套，专业性市场等。这也需分门别类加以整理，方便查找。 　　二、认真作好估价对象现场查勘及周边市场调查工作 　　1、估价对象的基本情况：如位置、临街状况、四至情况、所在楼宇的建筑结构、商铺开问、进深、宽深比、所在的楼层、朝向、层高(有些商铺可以塔阁楼)、商铺使用率、内部格局(布局的合理性)、内部设施完备度、装修情况、目前的使用状态(出租、自用还是闲置)。 　　2、估价对象的权利状况及现时的租金水平：如商铺证载用途、合法产权面积、土地使用权剩余使用年限、土地使用权是出让还是划拨；估价对象如果为出租，是签订中长期还是短期租约，租赁起止日，租金水平，押金的收取办法。在调查租金时；有些业主在购买商铺后，又由开发商统一的返租几年，协议租金不能代表客观市场租金，要注意此类情况。 　　3、重视对周边的区位情况调查，如商业繁华度、商业集聚度、人流量、经营特色、市场的消费群体、交通情况(如路面的宽度、公交线路、地铁站、有无交???管制如单行线等)、市政及基础设施、公建配套条件等；周边市场商铺类用房的租、售面积及价格水平等。并在此基础上认真填写现场查勘记录表；对估价对象拍照留证。 　　三、遵循房地产评估的基本原则 　　房地产估价应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则及估价时点原则，在此结合实例谈一谈合法原则、最高最佳使用原则。 　　l、合法性原则，比如有的商铺证载用途为住宅或办公，但由于位于老城区的商业区，其租金的水平很高，这里需指出的是，应遵循合法性原则，当然也应适当考虑现时的用途对其价值有正面的影响。如果委托方要求按商铺评估，在按商铺评估的前提下，要假设能通过补缴相应的地价及税费，顺利转换用途，在报告中加以披露，评估结果应充分考虑补缴的相关费用，并做相应的扣除。 　　2、最高最佳使用原则不能脱离房地产的实际状况。假如为划拨用地，在剩余年限的选用时，通常取40年，但要注意建筑物的耐用年限，如估价对象为砖木结构，土地使用权为划拨，已使用60年，在剩余收益年限时要考虑建筑物不可能再使用40年(或者在年维修费用中考虑的比例大一些)；另外在测算出市场价值的基础上应扣除划拨土地应补缴的地价款。 　　四、对商铺的评估一般用市场比较法和收益法两种方法，这里分别介绍 　　(一)在应用市场比较法中应注意的问题。 　　1、对可比案例的选取。应选用同一楼层、同一区域、近期成交的商铺。在交易价格的选用时、注意是大面积还是小面积成交的单价，有无返租现象。在交易情况修正时，注意是拍卖成交还是正常交易价格。在交易时间的修正时，对价格指数的修正，应在平时多注意搜集政府公布的宏观数据。 　　 2、在区域因素及个别因素修正中，可以考虑以下可比指标：区域因素可比指标：如地理位置、商业繁华度、交通便捷度、人口密度及消费习惯、基础设施及公建配套、区域规划前景、经营品种的专业化程度等。个别因素可比指标：所在楼层、临街状况、临街宽度及宽深比、层高、平面布置、装修情况、内外部的设施设备、成交面积、内部使用率、剩余可使用年限、物业管理状况、楼宇知名度等。 　　3、如果该区域可搜集的商铺成交价格为深度比较浅、面积比较小、单价比较高的小铺，但估价对象为一深度很大，面积又非常大的商铺，在评估时，不能盲目进行比较，应参照路线价评估的技术思路，按照离马路面越深，价值呈递减的规律，可以考虑先在估价对象中“割”一间临街的与可比案例有可比性的“小铺”，计算出比准结果后，以此为比准价格，综合考虑其它部位建筑面积、进深等因素，测算估价对象其它部位的市场价格，最后再相加计算估价对象总的市场价值。 　　(二)运用收益法应注意的几方面问题 　　出租类商铺收益和经营类商铺收益，扣除