两岸不动产互动与展望研讨会.ppt

『兩岸不動產互動與展望』研討會 主題三：兩岸房地產產業鏈發展趨勢 引言人：張永岳 教授 ﹝華東師範大學東方房地產學院院長、商學院院長﹞ 大陸房地產產業鏈 中國大陸的房地產業從上世紀90年代中期逐步走向市場化，經過10多年的發展，房地產業已經形成了一條多個行業緊密依存的產業鏈。在新的形勢下，中國大陸房地產市場在調整，產業在轉型。在這一過程中，大陸房地產產業鏈也正在發生一些變革。 一、產業鏈基本形成，調整中加快整合 中國大陸房地產業鏈涉及到市場研究、產品定位、土地獲得、規劃及設計、金融、建築施工、市場營銷、銷售、物業管理、法律諮詢等等。從廣義上看，如果把房地產開發商作為中間鏈條，按照建成前後劃分，上游環節應該是市場研究、產品定位、政府相關部門(土地、規劃等管理部門)、規劃及設計、建築施工等，下游環節為市場營銷、物業管理、仲介服務等，而金融則幾乎遍佈整個鏈條的所有環節。 一、產業鏈基本形成，調整中加快整合 目前來看，經過十多年的發展，這一產業鏈已經基本形成，但在這個鏈條的運行過程中，有很多的資源沒有得到共用，很多的參與者進行了重複的工作，這使得這個產業鏈無法得到進一步的提升。因此，整合就勢在必行，這主要表現在上下鏈之間的整合以及鏈內部整合。上下鏈之間的整合如開發商對於建築企業的並購，有利於資源分享和節約成本。 一、產業鏈基本形成，調整中加快整合 當然，也有出於“門檻”限制進行整合的；鏈內部整合更多是為了集中優勢資源，實現規模化。如有些大型企業內部股權調整。在這其中，金融資本和產業資本的結合加速了整合的速度和力度。而且隨著融資多元化發展，金融資本將進一步推動房地產產業鏈的整合與行業集中度的提升。 二、專業化程度提高，分工逐漸明細 隨著市場化進程的不斷深入，市場競爭的加劇，傳統意義的集團作戰或者說“一條龍”的發展模式逐漸被取代。而近幾年來，隨著代理銷售、設計以及顧問等專業仲介機構的快速發展，市場細分和專業分工正在興起。 二、專業化程度提高，分工逐漸明細 房地產產業鏈上的各個企業角色定位越來越清晰，集約化的程度進一步提升。專業分工的主要表現在產業專業化、產品專業化和人才專業化。產業專業化，從規劃設計，到動工建設，到裝修銷售，都由不同的專業公司提供產品或者服務，集成了產業鏈上的各種資源。產品專業化，其中之一是“細”，即細分市場。 二、專業化程度提高，分工逐漸明細 對於中國大陸絕大多數房地產企業來說，想佔領每一個層次市場不太現實，所以很多企業開始在房地產某個子行業或細分市場上集中力量，在自己的細分市場內取得勝利。確立和加強自己的細分優勢，可以較為超然的態度面對競爭。當產業專業化和產品專業化發展到一定程度的時候，必然要求從業人員的專業化。 二、專業化程度提高，分工逐漸明細 事實，房地產專業化人才的培養和培訓早已成為業內關注的重點，並開始形成規模。這種分工細化的趨勢既有利於專業化程度的提高，也能加速產業鏈的提升發展。 三、深入研究相關問題，推進產業鏈的成熟發展 當然，在中國房地產產業鏈的不斷變革與發展過程中，也有一些問題制約著房地產產業鏈的進一步深化。 首先是垂直鏈條的關係，在一定程度上制約了公平遊戲規則的制訂。由於是垂直鏈條關係，上游端掌握了更多的話語權和利益分配權，上下游關係是純粹的甲方乙方的關係，並在一定程度上放大了這種效應。 三、深入研究相關問題，推進產業鏈的成熟發展 因此，鏈與鏈之間的公共規則在一定程度上是不公平的，由此導致產業整體運行效率偏低、交易費用增大、合約信用缺失，潛規則盛行，不確定的人為因素不斷地增加經營風險和試錯成本，這是產業鏈上各行業一種潛在的生存壓力，如果不能有效地釋放，必然使得產業整體發育不良。 三、深入研究相關問題，推進產業鏈的成熟發展 其次，“行業標準”缺失，導致無序競爭。由於沒有或者缺乏成熟統一的行業標準，集群效益不能充分顯現。因此，出現了代理公司降低服務傭金、設計公司減低設計費、施工企業為開發商墊資等，來獲取生存的空間。這些都是典型的以犧牲整體交易費用來追求單體超額利潤的做法。而同時，每個鏈的行業標準缺失，導致鏈與鏈之間的公共節點含混不清，出現了一些模糊空間。 三、深入研究相關問題，推進產業鏈的成熟發展 再次，系統研究缺乏，宏觀引導有待加強。隨著專業分工的進一步深入，房地產產業鏈中的各個鏈條之間的依存度逐步提高。由於房地產產業鏈較長，房地產行業需要各個方面的支援，僅僅強調公司的管理、技術水平的提高是不夠的，因此要研究並建立與上下游企業之間的高效合作，以實現企業之間資訊流的高效傳播。 三、深入研究相關問題，推進產業鏈的成熟發展 這樣做不但可以提高市場的競爭力，對於企業流通成本和交易成本的控制也會起到一定的作