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中国房地产的发展史 中国的房地产行业发展起步比较晚，大致可以 分为以下几个阶段。 第一阶段、 改革开放后，特别是上世纪90年代开始，中 国实行市场经济，这可以说是对企业的一次松绑， 也可以说是放权，让行业随着市场的需求关系自 动“调节”。在这一时期出现了“万科”“远洋 地产”“顺驰”等比较早期的房地产企业。这一 阶段中国的房地产行业不瘟不火。 第二阶段、 这一阶段可以说是中国房地产行业的过渡期， 在1997年东南亚金融危机之后，中国经济疲软， 政府为了扭转中国经济的颓势，开始施行住房政 策改革，从而吹熟了房地产行业。 第三阶段、 2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市 房价上涨多呈提速态势。房地产行业得到了空前 的发展，由于地价上涨、住宅房需求的增大，房 价开始出现快速增长，短短十年间涨幅超过 200%。同时出现一些新的词汇，比如“炒房” 最近几年中国的房地产行业火爆，造成地价连 续上涨，各地纷纷出现“地王”。（图为上海 “地王”——上海外滩8-1地块） 炒房——伴随着房地产业的发展而产生的投 资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机 囤积房源，转手获利，这一类的特殊投资行为被 称为炒房。 房地产看起来像一张“潜力股”，这就吸引 着炒房客们开始囤房，这直接导致的便是这张所 谓的“潜力股”越长越高，北京、上海、广州、 杭州等一线城市商品房价格约为2万/㎡，有些甚 至超过了3万/㎡。如今单就住宅房而言，我想大 部分的中国人民是买不起一套房子的，或者说是 奋斗一辈子也不能够买的起一座房。 房地产的过快发展有什么危害呢？ 房地产的过快发展有什么危害呢？ 首先来看一下日本房地产泡沫 1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、 英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美 元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的 房地产业，大大刺激了房价的上涨。其次，当时 的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采 取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产 以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人 纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价 格暴涨。 1990年9月日本地价达到最高点，到了十分荒 唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼 亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国 地价总额的4倍。仅东京都的地价就相当于美国 全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄 也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的 只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大 程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破 灭。 泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的 影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大 量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产， 破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企 业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期 形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度， 成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原 因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄 率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时 期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。 最后，泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只 涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状 态跌入深渊，信心指数下降。 泡沫过后，是日本经济停滞的10年，对许多 日本国民来说，这10年简直如同漫长的梦魇。 日本的房地产泡沫最终让日本自吞苦果，丧 失了个多年的发展机会，可谓付出了极其沉痛的 代价。 中国的房地产现状 如今中国房地产的快速发展为中国的GDP快 速增长起到了很大的作用，但是人们所担心的 “房地产过热”的问题也接踵而至。 在今年出版的《朱镕基讲话实录》中记录了已 经卸任多年的朱镕基总理对房地产过热的担心。 “我讲过房地产的过热，但是我发现绝大 多数同志都还没有意识到这个问题的严重性， 总是首先来一句话“总体上都是非常好的” 然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！ 这种过热是不得了的，1993年就是房地产的 过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。 我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已 经形成，房地产过热，风险太大。” 其实早在2005年4月份，美国《华尔街日报》 就以“中国房产泡沫破裂只是迟早问题”为题发 表了一篇评论文章。文章直言不讳地指出:中国 房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。 该文并且援引当年中国国务院下发各级政府的一 份文件来佐证其观点。 房地产泡沫如何破灭的呢？ 房地产泡沫如何破灭的呢？ 房价持续在高位运行，给国民经济的平稳运 行带来了