天娱广场万菱汇项目调研分析报告.docVIP

天娱广场 一、基本情况 项目位置：天河区天河路621、623、625号 开发商：广州市百淘房地产开发有限公司 经营公司：广州联合丽特百货有限公司 规模：建筑面积60000平方米 开盘时间：2010年12月3日 总层数：7层 周边配套: 交 通：地铁三号线直达广场负一层，附近二十多条公共汽车线路可通往广州各区 幼儿园：华港幼儿园、博艺东晖幼儿园、中英文幼儿园 中小学：华师附小、华景小学、广州第一一三中学东方校区 大 学：暨南大学、华南师范大学、华南理工大学、华南农业大学、广东技术师范大学、广东省邮电学校 商 场：百佳超市、屈臣氏 医 院：华师大医院、广东职业技术师范学院医院、广州华侨医院 二、选址布局分析 天河路商圈是广州国际商贸中心的品牌区和核心区，也是全国商业规模最大的商圈之一。在区位上，天娱广场是天河路商圈的组成之一，在位置上与广百中怡、天河城、正佳广场、太古汇等各大商场实现有机串联。 在交通条件上，天娱广场毗邻天河路及龙口东路，这两条交通大动脉连接了附近的居民小区、写字楼；此外，地铁三号线的岗顶站位于商场负一楼，使得商场的辐射范围更广。 此外，天娱广场位于商业繁荣的岗顶地段，附近有太平洋数码城、百脑汇、新赛格电子城等专业市场，主要针对一些上班族、商务人士进行购物消费。充分利用专业市场的人流优势为购物中心注入大量的客源。因此，百脑汇、数码城等专业市场的商业物业亦为该项目带来一定的互动消费群体。 三、业态定位分析 天娱广场各业态楼层分布情况 项目 餐饮 娱乐 超市 服装 珠宝 其他 BF 美食城 　 1 　 　 　 1F 　 　 　 　 16 2F 1 　 　 44 　 　 3F 3 　 　 20 　 　 4F 8 　 　 　 　 　 5F 5 1 　 　 　 　 6F 　 1 　 　 　 　 7F 　 1 　 　 　 　 天娱广场主营服装、餐饮，其中餐饮的比例为16.8%，服装为63.4%； 服装主要分布在2F、3F，其中2F的商铺单体面积较小，而3F多为一些品牌专卖店； 除了-1F面向大众的美食城外，天娱广场的餐饮主要分布在3F~5F，其中4F为美食专区，故而得天娱广场的餐饮主要分布在购物中心的顶层。 四、价格定位分析 购物中心业态分布情况 业态 商铺数量 主力品牌 品牌类别 品牌特点 餐饮 17 九毛九、探鱼、麦当劳 二 人均50~70元 娱乐 1 天河城影院 二 人均30~100元 超市 3 百佳超市、春之花、屈臣氏 二 中低收入客户为主 服装 64 堡狮龙、班尼路、6xinty8ight 二 中低档价格 珠宝 4 六福珠宝等 一、二 百元~万元 其他 12 钟表、化妆品等 一、二 / 从项目定位及服务半径出发，天娱广场经营品牌以二线品牌为主，商品价格主要为中档，并且面向的消费群体为中低收入客户。一方面，天娱广场的服务对象为天河路周边居民以及在附近写字楼上班的商务人士，由于该部分人群消费能力的限制，价格定位在中低档；另一方面，天河路商圈的太古汇、正佳广场、天河城等购物中心主营一线品牌，天娱广场的价格定位弥补了该区域的市场空白点。 五、项目点评（项目优劣势、建议等） 从天娱广场的业态组合上看，服装品牌占了过半，销售额虽然高，却是人流消化型而非客流带动型业态，餐饮租金贡献虽然较低，但聚客能力强；此外，由于附近有主营二三线服装商品的摩登百货，分据了部分客源。因此，在业态组合上，天娱广场应适当调整服装的比重，通过业态的动态平衡实现最佳收益。 万菱汇 一、基本情况 项目位置：广州市天河区天河路体育东路交界 经营公司：万菱实业 如图中所示，万菱汇位于天河路南侧，与正佳广场、太古汇广场隔街相望，同样是天河路商圈的组成之一。在交通条件上，万菱汇毗邻天河路及体育东路，地下交通连接地铁一号线、三号线，在选址上拥有无可比拟的优势。 在体育东路东西两侧区域中，位于天河路北侧的太古汇属于高档购物中心，而位于体育东路西侧的正佳广场则定位在中高档。根据中心地理论，中心地的级别越大，数量越少。正佳广场、太古汇在提供对应等级的商品、服务的能力上，基本满足区域乃至广州。 万菱汇汇集百丝、Messieurs、Zara等中高端品牌，价格定位于百元~万元。在档次定位、商品价格定位上属于中高端，而商场本身也没有独特的主题，对人流的集聚力不足，这对于区域内本来已经趋向饱和的市场来说容易造成客源稀缺的情况。 三、项目建议 由于区位原因，万菱汇在档次定位上无可作过大变化，而“明确主题，差异化经营”成为唯一的出路。对于主题上的选择，如珠宝城、化妆品城、体育专营店等时尚潮流主题，形成一个单动线结构，一头与太古汇无缝衔接，一头与正佳广场形成衔接，将连接两大商场的地理优势很好地利用起来，形成独特优势。此外，万菱汇沿街面较长，展示