济南东部某项目房地产开发可行性研究报告（董事会决策版）.doc

济南××项目房地产开发可行性研究报告 （公司内部董事会决策版本） 目 录 第一部分： 前言 1 第二部分：项目背景分析 2 一、项目宏观环境分析 2 二、项目现状分析 4 第三部分：市场分析 6 一、济南市宏观经济分析 6 二、济南市房地产市场分析 8 三、济南市房地产细分市场分析 9 四、济南市房地产区域市场发展状况 15 五、2006－2015年济南房地产市场发展预测 16 第四部分：济南××片区区域规划和房产开发定位研究 21 一、初步规划定位及规划的可行性分析 21 二、房地产开发定位研究 24 第五部分：项目开发 25 一、开发模式 25 二、立即开发与作为土地储备优缺点分析 25 三、规划总体建议 27 四、工程计划： 31 第六部分：投资收益分析 32 一、项目总投资及构成 32 二、项目销售收入及构成 33 三、项目经济效益分析 34 四、主要敏感性分析 34 五、项目现金流分析 35 第七部分：综合分析与建议 36 一、优势： 36 二、劣势： 36 三、机会： 36 四、威胁 36 五、结论和建议 36 第一部分： 前言 什么是好地 这其中有个价值观的问题，一个优秀的房地产企业之所以能够成功发展，除了在企业管理、市场营营销等方面的优势外，本质上还是和土地的价值分不开。 怎样超越别人的观点去评判地块的好坏是最大的问题。 一块好地的本质，对于发展商而言，是看它是不是符合我们开发的的那个产品。一般人会说，我们去好地方弄块地，弄块地后，通过设计把它弄成房子，弄成房子把它买掉。这么多年来大家开始认识到，我们要首先研究消费者的需要，这个需要我们应该用什么样的产品去满足，然后这个产品形式要以什么样的土地来承载。打破了产品的观念，纯粹地评价这块地是好是坏，是没有价值的。土地最主要的就是区位和成本，它的区位和成本要适合我们开发的产品，如果笼统地说这块地的好坏、贵贱，这种评价是没有意义的。 我们以万科——郊区大规模连片开发为例 万科在过去二十年发展的郊区低密度住宅就选择在合适的地块上，正好适合其产品定位，所以挣钱。比如说，万科希望提供在这个城市住宅均价以上10%这个范围的产品，这时按照常态的分布，在均价的位置上购买力是最强的，最多的人购买那样的产品，那么首先定下来价位。然后，万科希望它的品质能够和一般市场上这类产品的价格有所不同，这是第二步。第三步，要让它价格在平均价，还要和大多数这个价位上的产品不同，只有一个选择，得在区位上做一些变化。 简单地说，确定土地价值的程序，是从市场需求到产品，再到土地。 本报告试图运用以上土地价值观，从济南的实际情况出发，从市场需求和产品开发层面来研究济南××项目二级开发的可行性。 第二部分：项目背景分析 一、项目宏观环境分析 （一）济南市新一轮城市规划为济南××片区发展提供了历史性机遇。 1、济南市城市规划 为适应济南新世纪城市经济社会更快更好发展和城市化进程不断加快的需要，济南市政府于2004年全面启动了《济南市城市总体规划（2005年—2020年）》的修编工作，提出了“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市规划建设总体思路，确定城市发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针，城市空间布局延续原总体规划的布局思路向东西两翼发展，形成“一城（主城区）一区（西部片区）一带（东部产业带）”呈“带状分片组团”式城市格局。从而拉开城市发展的大框架，为新一轮城市竞争提供空间载体。济南××片区位于济南市东部产业带的中组团，具备带动周边地区发展，形成整个东部产业带中心区的区位条件。 2、济南××片区将成为济南市东拓战略的重要组成部分 东部产业带作为一个济南市现代化的新城区，不仅为中心城区外延式发展提供足够的空间，而且作为全市高新技术产业和现代制造业基地、研发的创新基地、新兴产业与新经济的发祥地，为城市发展提供更优质的工业产品，促进城市核心竞争力的提高。济南××片区正处于东部产业带的核心区域，对济南市“东拓”战略实施的重要性不言而喻。 3、济南××片区将成为服务于整个东部地区的地区中心 根据《济南市东部产业带空间布局规划研究》确定的功能定位是：济南东部产业带将逐步建成为全国重要的软件产业基地，环渤海湾地区的高新技术产业和高附加值制造业走廊，山东省的新型工业化基地、技术创新基地和高科技成果产业化基地，济南市生态环境良好、配套设施完备、可持续发展的现代化新城区。其中，孙村片区、张锦片区以及郭店片区等片区将以发展工业为主，而在济南××片区规划一定规模居住、交通、物流、商务等配套设施，使济南××片区与周边各片区形成功能互补，使济南××片区发展成为服务于整个东部地区的地区中心 （二）中美可持续城镇发展示范项目的确立为济南××片区发展确立了崭新理论和方向。 用“科学的发展观”指导城市规划，追求生产、生活