对目前我国房地产市场状况及发展前景的判断.pdfVIP

专家视线 ZHUANJIASHIXIAN □“房地产投资过热说”源自一个误会 □如何判断目前房地产市场的运行状况 □对我国城镇住宅建设规模的预测 对目前我国房地产市场状况 及发展前景的 判断 MUQIAN SHICHANG QIANJING 文/国家发改委投资研究所课题组 相当长一段时间以来，关于我国房地产业投资 “过 给的一小部分。以住宅为例 （占房地产产品60%以上）， 热”和房地产市场 “泡沫”的舆论很多。泡沫论在社会上 2003年全社会新增住宅竣工面积为13亿平方米，而 “房 发酵、膨胀，引致社会关注。 地产业”提供的住宅竣工面积仅为4.4亿平方米，所占比 重仅为32%。大部分新增住宅仍是由社会上形形色色的业 “房地产投资过热说”源自一个误会 主（机关团体、工商企业、家庭）自己建设，以传统的“自 人们形成“房地产投资过热”的看法,一般都是基于 给自足”方式生产的。 以下的数据和理由：“房地产的供给严重超过需求。新房 因此，我国国民经济统计中的房地产业开发活动，远 屋的供给量在以每年20～30%的速度增长。而家庭人均 远小于事实上全社会房地产开发活动。大量房地产开发活 可支配收入不可能以这样的速度增长”。如果上述数据 动 （建设面积和投资）“淹没”在各行各业的基本建设投 准确无误地反映了中国房地产供给的增长，这种增长显 资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计 然是不可持续的。但是事实上，统计数据背后另有别情。 中，容易被人忘记或忽略。而这种忘记或忽略影响着人们 （一）“房地产业”投资高速增长并不等于房地产投资 对房地产业发展状况的判断。 高速增长 从统计数据上看，以住宅建设（占房地产建设总量的 我国的“房地产业”是指伴随我国经济改革、市场经 60%）为例，1990～2003年，我国全社会每年住宅竣工面 济体制建立而逐步发展起来的、以盈利为目的、从事房地 积的年均增长速度仅为3.2%，城镇住宅竣工面积年均增 产开发、经营及中介服务活动的企业群体。我国国民经济 速为9.3%，而同期 “房地产业”提供住宅竣工面积的年 统计中的房地产开发投资，是从80年代中后期开始，针 均增长速度达到18.5%。可见，“房地产业”投资 （作为 对 “房地产开发企业”的开发投资进行的统计。尽管这个 房地产供给的一部分）的增长速度并不等于全部房地产投 新生的产业以超常规的速度增长，但直到今天，由“房地 资的增长速度。 产业”提供的产出，还只占我国全社会每年新增房地产供 （二）“房地产业”高速增长空间主要来自其对传统住 城市开发城市开发2005.032005.03 5959 专家视线 ZHUANJIASHIXIAN 宅建设方式的替代 年的20.4%，提高到2003年的58.6%,传统的自建方式让 在提供房地产产品方式上，“房地产业”以市场化、产 出了相应的市场份额。（图2） 业化的生产方式，区别于我国传统的业主 （机关、工商企