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富地名城二期营销报告 —2009年8月 报告纲要 A 一期策略回顾 B 二期目标分析 C 市场分析 D 客户 产品 策略 E 报告重点回顾 A 目标实现 一期营销回顾 A 形象回顾 一期营销回顾 A 策略回顾 一期营销回顾 A 策略回顾 一期营销回顾 一期已呈现入住，增强二期客户购买信心 保持了两房和小三房为主的特点 保持了实用性和舒适性较高的特点 保持了“一梯两户，全明户型”等重要卖点 二期特点： D－2 二期概况 相比一期，二期产品是升级完善型，产品优势明显，整体实用性增加， 户型设计更合理，产品升级感强 二期建议： 建议二期安装对讲可视系统，报警系统 建议二期一楼带花园露台，推出”花园洋房“的概念 二期策略 D－3 强借势：充分利用一期的成熟形象，迅速扩充市场认知 差异化：突出产品升级，找准自身客户群体 时机性：尽早入市，截留客户，做好一期与二期的衔接 时间性：通过合理安排推货节奏，做到顺势强销 定位策略 富地名城 已在片区市场形成良好形象和口碑，二期是一期的即得利益者，同时又是产品上的升级，所以借势一期将达到事半功倍 命名 宜居多层 幸福升级 借势一期 D－3 定位策略 富地名城 已在片区市场形成良好形象和口碑，二期是一期的即得利益者，同时又是产品上的升级，所以借势一期将达到事半功倍 命名 富地名城·2 期 借势一期 D－3 “平开快走 小幅频调” 以相对一期持平的价格入市，吸引目标客群，同时为本案预留充足的价格上升空间，实现“买涨”的销售氛围； 采用销售控制手段，根据市场销售情况逐步、小幅提价，创造更大的开发利润。 价格策略 D－3 营销策略 D－3 ◆ 借势营销 ◆ 卖场营销 ◆ 会员制式 ◆ 事件营销 ◆ 客户营销 ◆ 服务营销 ◆ 悬念营销 ◆ 节日营销 ◆ 工程形象 ◆ 活动营销 总体原则：考虑到一期已在片区市场形成良好形象和口碑，同时二期又是一期的升级产品，因此我们坚持把握常规 适度创新的原则 推广策略 推广 渠道 一期的推广渠道成功之处： 推广重点：以价格为杠杆，旺市打形象，淡市打价格和产品核心卖点 关键路口截留客户：金三角的户外看板、交通要道广告牌 走进客户：保险式营销，周边专业市场派单 老业主营销：“老带新”的展开 借势一期的推广经验、强昭示性、业主资源 D－3 推广策略 推广 渠道 二期的主要推广策略： 强借势：一期的成功策略、形象及业主资 差异化：主要突出“产品”优势 截留：竞争项目客户 时间性：做好销控，顺势强销 需增加和重点加强的部分 增加“老带新”力度：一期150多位老业主，将是项目宝贵资源 增强“回款”力度：一次性优惠3% ，按揭首付4成以上惠2% ，按揭首付4成以下惠1% 产品、业主、截留 D－3 活动策略 活动要能宣传项目重要卖点 活动要能带来新客户上门 活动要能营造良好口碑 活动要能充分利用节点 活动 具体详见各阶段营销策略报告 围绕重要节点，全面展示小区生活和卖点，增加客户融入感 D－3 ◆开盘仪式 ◆一期“金牌业主”评选 ◆业主答谢会 ◆业主风采展示活动 ◆重大工程节点通报 ◆优惠周活动 ◆拜年、贺岁活动 时间：09年9月-11月上旬 推售：一期尾盘强销，二期一批次蓄水 配合条件： 1、二期9月中下旬动工 2、二期各种销售资料的准备 营销推广策略 营销目标：项目形象宣传期 营销策略：完成前期项目的客户积累，为项目开盘引爆做基奠。 营销任务：扩展积累客户70~90个，为开盘期做好客源、推广以及销售的准备 推广媒介：户外、报纸、短信、DM单、夹报、销售中心等 推广策略：通过VIP卡升级、会员入会、团购行销等进行项目客户积累 营销阶段分解 第一阶段 D－3 * * * * * 截至2009年8月25日，成交158套，签 约157套，剩余31套 南河新城 幸福多层第一盘 新城核心地段 —— 6大幸福指数，成就幸福生活 —— 珍稀多层阳房 创新生态景居 花园全明户型 品牌物管呵护 城市升级样板 08年12月-09年1月 抢时机 调整策略 重新上市 09年2月 维持市场热度 热推“一口价” 以价格吸引客户 09年3月 抢占新津市场小阳春 维持“特价房”概念 涨价逼定 09年4月-5月