主题街区发展的战略性趋势.docVIP

主题街区发展的战略性趋势研究 深圳力扬美景旅游策划设计咨询机构 原创 一、主题街区的关键要素 主题街区是依赖于市民聚集居住区域而逐步产生的一种具有场所感和便利性的生活空间形态。主题街区有别于一般的街区，主要是由于在街区的开发建设与发展管理的全过程中始终贯穿着一个或多个主题。这里的主题是一种文化的积淀、一种生活方式的积累、一种时尚元素的符号、一种感召力量的体现。根据深圳力扬美景旅游策划设计咨询机构的研究，我们认为主题街区的关键要素主要包括以下4方面：  eq \o\ac(○,1)主题：主题是主题街区的核心主线。主题包括了街区内的文化积淀和街区所包含的时尚元素。主题的选择可以多元化，可以复合搭配，但必须与街区的历史和生活实际相结合。  eq \o\ac(○,2)场景：场景是主题街区的物质构景基础。场景由街区氛围、街区活动、建筑景观组成。场景是街区主题体现的重要大环境，场景的设计和营造应与主题密切配合；主题街区的开发，街区主题的决定应该根据已有的场景进行适度的选择。  eq \o\ac(○,3)空间：主题街区的空间构成既有私人空间，也有公共空间。私人空间和公共空间的功能设置分为生活配套、公建配套和商业配套。生活配套是为了街区内居民或者街区外来人员的生活所需而设置的空间配套。商业配套则是街区内商业经营所需的区域和场所。共建配套就是街区居民和外来人员的公共活动空间。  eq \o\ac(○,4)商业模式：主题街区的商业模式包括了街区的生活方式、动态消费和经营社区。街区生活方式为主题街区的商业模式提供了经营方法和理念的取材方向。街区动态消费方式为商业模式经营策略提供依据。经营社区则是主题街区内商业模式运作的场所。 二、主题街区的定位维度 1.目标市场 从市场营销的角度看，目标市场的选择是主题街区在确定主题前首先对自身的开发对象做出一个明确的规定。根据影响消费者需求特点的明显标志，把主题街区有可能面向的市场划分为若干个具有不同需求的差别群体，进行市场细分。在根据各个细分市场的具体评估标准，选择对于主题街区具有开发潜力的目标市场，确定主题街区的具体服务受众，根据目标市场设计主题街区的产品设置，这是主题街区定位维度的首要方面。 2.主题选择 主题街区主要体现的就是街区的“主题”，换句话说，“主题”就是该街区的卖点，是该街区吸引消费者的重头戏。“主题”是主题街区的灵魂，也是贯穿整个项目始终的主线。“主题”的选择要新颖、独特、别具匠心，“主题”的选择更是要突出当地的地方特色和文化特点。“主题”的选择应该和当地的文化风俗、社会风貌、生活习惯相联系，应该深刻挖掘蕴涵地方特色的资源，使街区“主题”与该地风土人情相互融合，相互渗透，以更好的彰显主题街区的魅力。 3.地理区位 地理区位是主题街区需要重点考虑的定位维度之一。地理区位在一定程度上对主题街区的经营具有重要的影响。地理区位的交通方便度、资源集中度、商业聚集度和社会文化氛围都深刻地影响着主题街区的发展。 地理区位的选择必须与主题街区的主题营造、功能设置相适应，如以商业地产开发的主题街区应选择商业聚集度较高，交通条件便利枢纽地区；而以休闲、生态、度假等设置主题的街区就应该选择相对较为悠闲的地理区位。 4.功能结构 功能结构在一定程度上决定了主题街区的“主题”选择和开发规模。功能结构可以分为单一功能和复合功能两种。单一功能就是主题街区的开发主要提供单一种的功能设置。而复合功能就是主题街区的开发集中了两种或两种以上的功能设置。随着主题街区的发展和商业地产的逐步兴起，主题街区的功能结构必然从单一型向复合型发展，“主题”的内涵也会从单一化向多元化发展。 5.商业模式 商业模式是指企业建立以及运作的那些基础假设条件和经营行为手段和措施，包括了盈利性组织和非盈利性组织的商业模式。主题街区的开发要考虑商业模式的选择，应该充分发挥街区自身的资源优势，协调好商业模式中的各项流程，设计出优质的主题街区产品，利用良好的商业运作模式促进主题街区的发展。 6.开发规模 主题街区的开发规模会受到多方面的限制，在经过对市场、主题、区位、功能、模式的选择后，根据投资主体自身的开发建设实力，便可以确定主题街区的开发规模。主题街区的开发规模一定要与各个维度之间密切结合，不能一味盲目求大、求多，必须结合多方面的制约因素，在出精品、出优质品的前提下，对主题街区的开发规模有一个准确的评估。 7.投资主体 投资主体是主题街区开发的重要利益相关者之一，投资主体决定主题街区的资金来源保证。投资主体可以多元化，但必须保证其开发实力足够的雄厚，以保证主题街区开发的顺利进行和其可持续发展。 8.经营理念 经营理念是一个主题街区运营的指导思想，经营理念的先进与否直接影响到主题街区的从开发到运营过程中的一系列经营状况。主题街区的开