商品房买卖合同纠纷一案申请人方代理词.docVIP

商品房买卖合同纠纷一案 申请人方代理词 首席仲裁员，仲裁员： 根据有关规定，我们接受本案申请人王某某、李某某的委托，担任其与某某房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案的仲裁代理人。庭前我们多次听取了申请人的陈述，现场查看了涉案房屋的实况，收集了相关的证据材料，还与被申请人进行过协商沟通，今天又依法参加了庭审调查活动，使我们对本案有了比较全面客观的认识。我们认为被申请人某某房地产开发有限责任公司存在违反了《合同法》的诚实守信原则和依合同履行义务原则，理应承担其应付的违约责任，其事实和理由如下： 1.被申请人的违约事实 被申请人因旧城改造需拆迁申请人门面房及其附属物，根据公开统一、公正公平的原则，双方在协商一致的基础上签订了补偿安置协议，协议第二条约定，被申请人应在2008年4月30日起24个月内（即2010年4月30日前），用建成后的某某村8号楼30号房间一间，面积约74.287M2的门面房交付给申请人，经过许久的等待，好容易等到了约定的交房日期，可申请人却被告知无法交房，在这之后交房时期又是一推再推，直至今年5月份才提出交房，虽然交房时间一再延迟，申请人还是满怀期望尽早能够拿到自己的商铺，尽快地把生意给做起来，把耽误的时间给补回来，谁曾想最后等来的却是极大的失望，因为申请人看见的房子的面积要比当初协议上约定的交房面积一半还不到，只有33.08ｍ2。被申请人的行为严重违反了诚实守信原则和依合同履行义务原则，严重损害了申请人的合法权益。 2.被申请人应当承担的违约责任 1）关于延期交房的违约责任 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释按照逾期交付使用房屋期间的同地段同类房屋租金标准确定。 2）关于交房面积不足的违约责任 根据《解释》第十七条面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 相关法条 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。中华人民共和国合同法第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。