资产评估学_第四章__不动产评估.doc

资产评估学_第四章__不动产评估 地产的分类： 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 3.房地产的定义： 实物、权益和区位 实物：房地产中看得见、摸得着的部分，如结构、设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。中国目前主要有： 所有权：单独所有、共有、区分所有 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权 租赁权 抵押权 典权 地役权 空间利用权 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等 不同的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： 有形资产主要是实物影响价值 无形资产主要是权益影响价值 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。 区位：一宗房地产与其他房地产或者事务在空间方位和距离上的关系。包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等四个方面。 位置，包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层 交通：指进出该宗房地产的方便程度。 环境景观：指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。 外部配套设施：包括房地产外部的基础设施和公共服务设施。基础设施指道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施；公共服务设施，一般指教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。 3.不动产的概念 动产： 不动产： 二 、不动产的特性 （一）土地的特性 1、土地的自然特性（补充） （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性） 2、土地的经济特性（补充） （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3.土地的资源特性 （1）生产性 （2）地域性 （3）时间变化性 （4）永续利用性 （5）面积有限性 4.土地的资产特性 （1）非劳动产品与劳动产品的两重性 （2）土地价格的两重性 （3）不可移动性 （4）保值增值性 5.土地的权属特性 二 、不动产的特性 不可移动性 耐用性 相互影响性 价值量大性 保值增值性 流动性差 用途多样性 独一无二性 易受限制性 供给有限性 2010年1月，为配合世博配套工程浦东滨江大道建设，位于上海浦东新区东方路的一栋有着100多年历史的老洋房开始实施整体平移。这栋老洋房为四层砖木结构建筑，建于1906年，原为江海北关验货场办公楼。在平移工程中，千斤顶在计算机的控制下将使整栋大楼“行走”30多米，整个工程于2010年4月完工。 不可移动性 2008年77月3日，福州老洋房泛船浦教堂神父楼在上百个千斤顶的支撑下离地1米，整体平移。这栋老洋房由于位于建设规划范围内，经过一年多准备，福州市有关部门决定对泛船浦教堂神父楼实施整体平移，以利于文物保护和减少经济损失。 ??? 这幢楼将先往东平移75.6米，再整体旋转90度向南平移30.7米，由东西朝向变为南北朝向。耗资17万元，建筑风格属半哥特式、半法国式。 三、不动产的分类 土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3 四、不动产的估价原则 一般原则 合法原则 合法产权 利用方式合法 交易、处分合法 五、 房地产的评估程序（了解） 看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？ 第二节 不动产评估的理论基础 一、地租理论（略） 二、区位理论（了解） 三、我国土地权属类型 1、 一般来讲，在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资产，其价值取决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。 2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖和挂牌四种方式。 最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。 四、不动产价格体系 （一）公平市场价格、非公平市场价格 （二）土地所有权价格、