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2010年4月12日—4月18日工作综述 （志愿者齐际整理，志愿者王子超点评） 本周共咨询案件6件，类型分别为民事纠纷、合同纠纷、劳动纠纷、继承权纠纷。 案件基本情况及解答如下： 2010年4月12日 咨询报告人：齐际 孙海珊 案件一 时间：2010年4月12日 当事人姓名：某女士 案件类型：民事纠纷 基本情况： 来访人于2004年起诉某村企业，该案件今年进入执行阶段，法院已扣押该企业的厂房的产权证，欲拍卖该处厂房还来访人的钱。但日前法院向来访人发出通知，该厂房现已被出租，其上的租赁合同使得该厂房的拍卖有瑕疵。 来访人咨询：1、现在在该房屋上有租赁合同，那么房屋还可以卖吗？ 2.、该处房屋卖出后，新的所有人可以解除这个租赁合同吗？ 解答：1、可以。该房屋的所有权没有改变，仍在该企业处，属于该企业财产，当然可以拍卖。 2、不可以。“买卖不破租赁” 《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 来访人担心因为该厂房上有租赁合同，影响拍卖顺利进行。从而影响债务清偿情况。 接待人通过分析：该合同存在效力问题。 该合同的规定为合同于2008年生效，直到2048年。而《合同法》第214条规定：租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 另外，该合同是一村民与村委会签订的。主体存在问题。2002年该厂什么情况不清楚，所有权应该属于该企业，非该村所有。合同主体不适格。应进一步了解情况。 最后，接待人员了解该案件的标的较大，建议来访人进一步咨询律师。 评论： 1、事实陈述部分的表述仍需斟酌，如案件的案由、审理结果都没有清楚地表达出来，使用的“扣押产权证”也不是法律术语。建议参考以下表述： 来访人因债权债务纠纷于2004年起诉某村企业要求偿还欠款，此案已审结，最终判决来访人胜诉，企业应当偿还来访人的欠款。现该案进入执行阶段，法院已查封该企业的厂房，并准备将其拍卖。 2、事实表述不清楚。主要是有两个关键的时点没有表述清楚：①法院查封日期；②租赁合同的签订日期。这对本案的解决至关重要。如果租赁合同是在查封之前签订的，可以适用“买卖不破租赁”的原则，但如果是在查封之后签订的，因为法院查封之后会在登记部门留有记录，第三人在签订租赁合同之前可以了解到厂房的状态，并据此作出是否租赁的合理判断，如果此时仍然坚持签订租赁合同，则没有必要再适用“买卖不破租赁”的原则进行保护，厂房的新权利人不受租赁合同的约束。 相关法条：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条。 3、“合同存在效力问题”的表述不正确。 无论是在租赁合同约定的20年的期限内还是期限外，租赁合同都是有效的，只是在20年期限届满之后，该租赁合同成为不定期租赁合同，出租人可随时主张终止合同而已。《合同法》第214条“超过部分无效”的表述不是对租赁合同效力的规定，而是指租赁合同约定的超过二十年的租赁期限无效。 2010年4月13日 咨询报告人：赵欣 案件二 接待时间：2010年4月13日上午 当事人：付建民 案件类型：公产房屋租赁纠纷 基本情况： 被告付建民是天津某建材公司的员工，分得公产房一间并已居住多年。去年年底被告所住房屋（被告居住房屋在三楼）出现多处漏水现象，并且四楼和二楼房屋也出现同样情况。于是被告找来该公司负责人解决问题，该公司负责人勘察后同意按照逐层填补的方式进行修补，被告对此方式表示满意。过完春节，公司实际进行修理时却只同意填补一层某物质进行补漏，被告不同意，遂一直未修补。但是同样的情况，公司负责人却给四楼住户进行了逐层的修补。由于房屋一直未补，被告便一直拒交房租，共拖欠房租360元。公司因此诉至法院所要房租。 当事人询问： 1 我不交房租是否有理由？ 2 作为被告，我该维护我的权益？ 案件解答如下; 1我认为此案的关键在于被告所住房屋的性质。本案中被告的房屋属于公产房，按照法律规定，公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，并且业主须向分房单位缴纳一定数额租金，单位承担房屋的维修问题。所以，我认为被告以原告未履行维修义务进行抗辩暂不交房租，是有理由的。 2 建议被告以原告没有不履行合理的维修义务为由提出反诉，使自己在诉讼中处于主动地位。另一方面也建议被告采集其四楼邻居同样漏水的房屋已按合理方式进行维修的证据。 评论： 1、公产房没有产权人的说法是不正确的。公产房分为政府产和企业产，政府产的所有人是政府，企业产的所有人是企业。公产房是历史遗留的产物，因其租金低廉、带有福利性质而与私产房相区别。随着旧城改造的深入，公产房正逐步消失，并将最终退出历史的舞台。 2、对反诉理由的表述不像反诉，更似抗辩。建议更改为：建议被告提出反诉，要求原告履行维修义务。 3、案情表述不清。